Danielle Bettinger, Dipl.-Finanzwirt Werner Becker
Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell wurde durch das Niedersächsische Grundsteuergesetz offiziell eingeführt.
Die Berechnung der Grundsteuer nach dem niedersächsischen Landesmodell wird künftig auf den Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängigen Äquivalenzzahlen basieren. Auch das niedersächsische Flächen-Lage-Modell baut auf das Flächenmodell aus Bayern auf und ergänzt es um einen lagebezogenen Faktor.
Zur Ermittlung des Faktors wird der Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zu dem Bodenrichtwert im Gemeindedurchschnitt gesetzt. Um die Teilhabe an dem kommunalen Infrastrukturangebot bei der Grundsteuerberechnung zu berücksichtigen, wird die Lage des Grundstücks über den Faktor mit einbezogen. Der Bodenrichtwert dient, wie auch im hessischen Grundsteuermodell, als Indikator für eine gute oder schlechtere Grundstückslage. Grundstücke in guter Lage mit überdurchschnittlichen Zonenwerten erfahren dadurch eine Erhöhung und Grundstücke in schlechterer Lage mit unterdurchschnittlichen Zonenwerten eine Minderung der Bemessungsgrundlage, die sich nach dem reinen Flächenmodell ergeben würde. Durch den Faktor wird allerdings nur eine abgedämpfte Wirkung der Bodenrichtwerte auf die Grundsteuerbelastung herbeigeführt.
In Niedersachsen wird es künftig nach der Hauptfeststellung zum 1.1.2022 für Grundsteuerzwecke keine turnusmäßig wiederkehrenden Hauptfeststellungen mehr geben.
Hauptfeststellung, Betrags- und Flächenfortschreibungen
Die Äquivalenzbeträge des niedersächsischen Grundsteuermodells werden auf den 1.1.2022 im Rahmen einer Hauptfeststellung allgemein festgestellt. Danach erfolgt keine Hauptfeststellung mehr. Es kommen jedoch Betrags- und Flächenfortschreibungen in Betracht, wenn ein Äquivalenzbetrag oder eine Fläche von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht und dies für die Besteuerung von Bedeutung ist. Die Lage-Faktoren werden alle sieben Jahre neu berechnet und es kann dadurch zu einer Änderung der Äquivalenzbeträge kommen, die im Rahmen von Betragsfortschreibungen nachzuvollziehen sind. Eine Fortschreibung kann auch zur Beseitigung eines Fehlers bei der letzten Feststellung erfolgen. Im Übrigen gelten die Vorschriften des BewG über die Fortschreibung, Nachfeststellung, Aufhebung, Änderung und Nachholung der Feststellung sinngemäß auch in Niedersachsen.
Hauptveranlagung und Neuveranlagungen
Die Grundsteuermessbeträge werden auf den 1.1.2025 im Rahmen einer Hauptveranlagung allgemein festgesetzt. Der Grundsteuermessbetrag wird neu festgesetzt, wenn der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergebende Grundsteuermessbetrag von dem des letzten Feststellungszeitpunktes nach unten abweicht. Dasselbe gilt in den Fällen in denen der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Grundsteuermessbetrags abweicht oder der auf das Gebäude entfallende Anteil des Grundsteuermessbetrags um mehr als 5 EUR höher ist als bislang. Eine Neuveranlagung kann auch durchgeführt werden, wenn die letzte Veranlagung fehlerhaft war. Im Übrigen gelten die Vorschriften des GrStG über die Neuveranlagung, Nachveranlagung, Aufhebung und Zerlegung des Steuermessbetrags und die Änderung von Steuermessbescheiden sinngemäß auch in Niedersachsen.
6.1 Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
Grundlage der Grundsteuerberechnung bildet im niedersächsischen Flächen-Lage-Modell der Grundsteuermessbetrag. Dieser ermittelt sich anhand der folgenden Berechnungsformel:
Berechnungsformel:
Grundsteuermesszahl x Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens
zzgl.
Grundsteuermesszahl x Äquivalenzbetrag der Wohnfläche oder der Nutzfläche etwaiger Gebäude des Grundstücks
= Grundsteuermessbetrag.
6.2 Ermittlung der Äquivalenzbeträge
Die Äquivalenzbeträge werden jeweils für Flächen des Grund und Bodens und für Gebäudeflächen separat ermittelt, da unterschiedliche Äquivalenzzahlen zum Ansatz kommen.
6.2.1 Äquivalenzbetrag für Flächen des Grund und Bodens
Der Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden eines Grundstücks lässt sich durch Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens in Quadratmetern mit der entsprechenden Äquivalenzzahl und dem Lage-Faktor berechnen.
Berechnungsformel:
Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens = Fläche Grund und Boden x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor.
6.2.2 Äquivalenzbetrag für Gebäudeflächen
Der Äquivalenzbetrag für Gebäudeflächen ergibt sich durch Multiplikation der Gebäudeflächen in Quadratmetern mit der entsprechenden Äquivalenzzahl und dem Lage-Faktor.
Berechnungsformel:
Äquivalenzbetrag der Wohn- und Nutzflächen = Gebäudefläche x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor.
Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen
Wird das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, so ist die maßgebliche Gebäudefläche die Wohnfläche. Diese lässt sich beispielsweise nach den Regelungen der Wohnflächenverordnung ermitteln. Auch die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers zählt dabei zur Wohnfläche.
Sollte das Gebäude zu anderen Zwecken genutzt werden, z. B. zu gewerblichen oder betrieblichen Zwecken, so kommt es für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge auf die Nutzfläche des Gebäudes an. Diese kann beispielsweise nach den Vorgaben der DIN 277 ...