Grundsteuer für Grundvermögen (Ländermodelle)

Zusammenfassung

Begriff

Infolge des BVerfG-Urteils vom 10.4.2018,^[1] durch welches verschiedene Regelungen der Einheitsbewertung für Zwecke der Grundsteuer für mit Art. 3 GG unvereinbar erklärt wurden, hat der Gesetzgeber die Grundsteuererhebung mit dem Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG)^[2] (wieder) auf eine verfassungskonforme Basis gestellt. Konkret wird die Grundsteuer ab dem 1.1.2025 bundesweit auf der Basis von neuen Bemessungsgrundlagen erhoben.

Der Bundesgesetzgeber hat mit dem GrStRefG ebenfalls die sog. Länderöffnungsklausel eingeführt. Diese neue Regelung ermöglicht es den Ländern, von den bundesgesetzlichen Regelungen im Bewertungs- und Grundsteuergesetz abzuweichen und punktuelle Anpassungen vorzunehmen oder gar ein gänzlich eigenes Grundsteuermodell in einem Landesgesetz festzulegen. Von dieser Regelung haben einige Länder Gebrauch gemacht. Je nachdem, in welchem Land der jeweilige Grundbesitz belegen ist, sind unterschiedliche Bewertungsmodelle und Besonderheiten bei der Berechnung der Grundsteuer zu beachten. Vereinfacht gesehen, unterscheidet die Grundsteuer(wert)ermittlung künftig zwischen den Regelungen des wertabhängigen Bundesmodells^[3] und denen der unterschiedlichen Ländermodelle (Flächenmodelle und Bodenwertmodell).

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Grundsteuermodelle für das Grundvermögen in den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Einen Überblick über das Bundesmodell inklusive der Länderspezifika der Länder die von den Bundesregelungen nur punktuell abgewichen sind, finden Sie in einem gesonderten Beitrag.^[4]

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetz zur Regelung einer Landesgrundsteuer Baden-Württemberg (LGrStG BW) v. 13.11.2020, GBl. 2020 S. 974,

Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG) v. 10.12.2021, GVBl. S. 638,

Hamburgisches Grundsteuergesetz (HmbGrStG) v. 24.8.2021, HmbGVBl. 2021, S. 600,

Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) v. 15.12.2021, GVBl. 2021 S. 906,

Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG) v. 7.7.2021, Nds. GVBl. 2021 S. 502.

[1] BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BGBl I 2018 S. 531.

[2] Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl I 2019 S. 1794.

[3] §§ 218 bis 266 BewG, §§ 1 bis 38 GrStG n. F.

[4] S. Grundsteuer für Grundvermögen (Bundesmodell).

1 Die Ländermodelle (Überblick)

Die folgenden Länder haben unter Anwendung der sog. Länderöffnungsklausel gem. Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG eigene, gänzlich vom Bundesmodell abweichende Regelungen über die Bewertung von Grundbesitz und die Grundsteuerberechnung getroffen:

• Baden-Württemberg,
• Bayern,
• Hamburg,
• Hessen,
• Niedersachsen.

Die abweichenden Ländermodelle sind flächenorientiert gestaltet und fußen auf dem Gedanken des Äquivalenzprinzips. Das Äquivalenzprinzip besagt – vom Grundgedanken her –, dass die Grundsteuer zur Finanzierung der den Grundbesitzern zur Verfügung gestellten kommunalen Infrastruktur dient. In Bayern spielen lagebedingte Wertunterschiede der Grundstücke keine Rolle. In Baden-Württemberg finden sie hingegen über den Einbezug der Bodenrichtwerte Eingang in die Bewertung des Grundbesitzes. Hessen und Niedersachsen wenden zur Berücksichtigung der Grundstückslage sog. Lagefaktoren an und auch das Landesmodell von Hamburg unterscheidet zwischen "normalen" und "guten" Wohnlagen und sieht für normale Wohnlagen einen Abschlag bei der Steuermesszahl vor.

Allen Ländermodellen ist gemein, dass der Steuerpflichtige im Rahmen der Hauptfeststellung zum 1.1.2022 im Verhältnis zum Bundesmodell relativ wenige grundstücksbezogene Angaben in der Feststellungserklärung machen muss und dass objektspezifische Gebäudemerkmale keinen Eingang in die Berechnung der Grundsteuer erhalten.

Wichtig

Grundvermögen versus Land- und Forstwirtschaft

Die abweichenden Regelungen betreffen nur das Grundvermögen. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die in diesen Bundesländern belegen sind, werden grundsätzlich nach den bundesgesetzlichen Regelungen bewertet. Ggf. sind länderspezifische Details zu berücksichtigen.

Die reformierte Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft für Zwecke der Grundsteuer wird in einem separaten Beitrag dargestellt.^[1]

Im nachfolgenden Beitrag werden die fünf Ländermodelle näher beleuchtet.

Hinweis

Umfang der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens

Den Steuergegenstand der Grundsteuer bildet unabhängig von den jeweils anzuwendenden Modellen immer das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Was als wirtschaftliche Einheit zusammenzufassen ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung. Eine wirtschaftliche Einheit kann dabei aus mehreren Wirtschaftsgütern bestehen. Grundsätzlich können jedoch nur Wirtschaftsgüter, die demselben Eigentümer zuzurechnen sind, eine wirtschaftliche Einheit bilden.

In der Einheitsbewertung gibt es Sonderregelungen, welche den Umfang der wirtschaftlichen Einheit im Grundvermögen ausweiten bzw. einschränken. Von besonderer Bedeutung sind hier die §§ 26, 92 und 94 BewG.

• § 26 BewG regelt für Wirts...