Die Modernisierung der Verfahren zur Bewertung des Grundvermögens ist an die anerkannten Vorschriften zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuches angelehnt.
Unbebaute Grundstücke
Ein unbebautes Grundstück liegt vor, wenn auf dem Grundstück keine benutzbaren Gebäude liegen. Die Benutzbarkeit des Gebäudes beginnt mit der Bezugsfertigkeit. Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn den künftigen Bewohnern oder den sonstigen vorgesehenen Benutzern des Gebäudes die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann.[2]
Zerstörtes oder verfallenes Gebäude
Ein Grundstück gilt zudem als unbebaut, wenn auf dem Grundstück lediglich Gebäude vorhanden sind, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können oder infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist.[3]
Bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer wird bei unbebauten Grundstücken der Grundsteuerwert regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt.[4] Der Ansatz der Bodenrichtwerte vereinfacht das Verfahren insofern, als die nachhaltige Ertragsfähigkeit des Bodens und der zutreffende Kapitalisierungsfaktor in Form einer ewigen Rente nicht im Einzelnen ermittelt werden müssen.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre[5].
Keine verfassungsrechtliche Bedenken
Bei der Wertermittlungsmethode für unbebaute Grundstücke unter Heranziehung der Bodenrichtwerte handelt es sich um eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode, die der Vereinfachung der Grundsteuerwertermittlung dient. Die von den Gutachterausschüssen ermittelten und den Finanzämtern mitzuteilenden Bodenrichtwerte sind für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich.[6]
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten wurde explizit einer außerhalb der Finanzverwaltung stehenden Stelle, den Gutachterausschüssen, aufgegeben, da diesen auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten zukommt.
Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen[7] und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübermittlung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.[8]
Bebaute Grundstücke
Ein bebautes Grundstück liegt vor, wenn sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Grundstück in Bauabschnitten errichtet, ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.[9]
Die Bewertung bebauter Grundstücke wird entsprechend den Preisbildungsmechanismen am Grundstücksmarkt durch die Art und den Umfang der Bebauung bestimmt. Aus diesem Grund wird bei der Bewertung des Grundvermögens – wie bisher – zunächst abschließend eine Einteilung der unterschiedlichen Grundstücksarten (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke)[10] vorgenommen.
Gründe für Einteilung in Grundstücksarten
Die Unterscheidung bei bebauten Grundstücken zwischen verschiedenen Grundstücksarten ist insbesondere für die Wahl des Bewertungsverfahrens, der Heranziehung der einzelnen Bewertungsparameter, wie z. B. der Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren, und für die gezielte Festlegung der Grundsteuermesszahlen von Bedeutung.
- Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten, und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als EFH nicht wesentlich beeinträchtigt wird.[11]
- Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die 2 Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.[12]
- Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.[13]
- Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen E...
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