Grundstück im Betriebsvermögen: Zuordnung, Bewertung, En ... / 2.2 Notwendiges Betriebsvermögen

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen. Wird ein Teil eines Gebäudes eigenbetrieblich genutzt, bildet der zum Gebäude gehörende Grund und Boden anteilig notwendiges Betriebsvermögen. In welchem Umfang die Zuordnung erfolgt, richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Grundbesitz ist grundsätzlich dem Anlagevermögen zuzuordnen, maßgebend ist allerdings die tatsächliche Verwendung. Ein Vorratsgrundstück kann bei einem gewerblichen Grundstückshändler im Hinblick auf die geplante betriebliche Verwendung notwendiges Betriebsvermögen sein, obwohl zur Vermarktung bestimmte Grundstücke regelmäßig zum Umlaufvermögen zählen. Generell sind eigenbetrieblich genutzte Grundstücke und Grundstücksteile ab ihrer endgültigen Funktionszuweisung notwendiges Betriebsvermögen. Auf den Ausweis in Buchführung und Bilanz kommt es für die Beurteilung der Betriebsvermögenseigenschaft grundsätzlich nicht an.

Bei unterlassener Aktivierung ist ein Wirtschaftsgut des notwendigen Betriebsvermögens mit dem Wert einzubuchen, der sich ergeben würde, wenn das Wirtschaftsgut von Anfang an richtig bilanziert worden wäre. In diesem Fall ist bei der Ermittlung des Einbuchungswerts eine Schattenrechnung durchzuführen. Im Rahmen dieser Berechnung ist die bisher unterlassene AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen. Wurde ein Grundstück zu Unrecht als Betriebsvermögen bilanziert, ist es gewinnneutral auszubuchen.

Achtung

An Arbeitnehmer vermietete Gebäude und Grundstücke

Auch Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke können zum Betriebsvermögen gehören, wenn sie an Arbeitnehmer vermietet werden und für die Vermietung betriebliche Gründe maßgebend waren.

Ferienwohnungen, die ein Steuerpflichtiger unter Einschaltung seines auf die Vermittlung von Immobilien, Mietverträgen und Verträgen über Ferienobjekte gerichteten Gewerbebetriebs vermietet, können ebenfalls zum notwendigen Betriebsvermögen dieses Gewerbebetriebs gehören. Eigengenutzte Wohngrundstücke zählen regelmäßig zum Privatvermögen. Auch in das Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshändlers sind die zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücke im Allgemeinen nicht einzubeziehen. Etwas anderes kann gelten, wenn ein zur Veräußerung bestimmtes Wohnobjekt nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Wichtig

Abweichender Begriff im Umsatzsteuerrecht

Der ertragsteuerliche Betriebsvermögensbegriff stimmt nicht mit dem umsatzsteuerrechtlichen Begriff des Unternehmensvermögens überein. Umsatzsteuerlich ist z. B. zulässig, die Privatwohnung in einem ansonsten betrieblich genutzten Gebäude dem Unternehmensvermögen zuzuordnen, um den Vorsteuerabzug für das gesamte Objekt zu erlangen. Bilanzsteuerlich gehört die Privatwohnung hingegen zwingend zum Privatvermögen.