Grundstücksveräußerungen eines gewerblichen Grundstückshändlers regelmäßig keine Vermögensverwaltung

Leitsatz

Die Veräußerung einer Immobilie durch einen gewerblichen Grundstückshändler zwei Jahre nach deren Erwerb ist ein gewichtiges Indiz für ein dem Gewerbebetrieb zuzuordnendes Geschäft. Eine Zuordnung zur privaten Vermögensverwaltung kommt nur in Betracht, wenn der Erwerb eindeutig privat veranlasst ist und aufgrund der vorliegenden objektiven Tatsachen klar von den betrieblich veranlassten Immobiliengeschäften zu unterscheiden ist, wie z.B. bei einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder deren langfristiger Vermietung.

Normenkette

§ 4 Abs. 1 EStG , § 5 Abs. 1 EStG , § 15 Abs. 1 EStG , § 7 GewStG

Sachverhalt

Der Kläger handelte seit Anfang der 90er Jahre mit Immobilien und erzielte hieraus gewerbliche Einkünfte. Außerdem bezog er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Am 3.2.1992 erwarb der Kläger im Weg der Zwangsversteigerung einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung (Einfamilienhaus) und an gewerblichen Räumen (Ladengeschäft), die sich in einem Anbau des Einfamilienhauses befanden. In der Wohnung lebte der Voreigentümer, das Ladengeschäft war vermietet. Die Miete aus dem Ladengeschäft behandelte der Kläger als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Am 16.2.1994 veräußerte er die Wohnung einschließlich der gewerblichen Räume an die Mieterin des Ladengeschäfts.

Das FA gelangte zu der Auffassung, dass das Objekt dem gewerblichen Grundstückshandel des Klägers zuzuordnen sei. Klage und Revision blieben erfolglos.

Entscheidung

Da der Kläger das erworbene Objekt bereits zwei Jahre nach dem Erwerb wieder veräußert habe, spreche eine Vermutung dafür, dass es zumindest in bedingter Verkaufsabsicht angeschafft worden und daher dem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen sei. Der Kläger werde hierdurch gegenüber anderen Steuerpflichtigen nicht benachteiligt, denn er könne entweder durch Abschluss langfristiger Mietverträge oder eine nicht nur vorübergehende Selbstnutzung nachweisen, dass er das veräußerte Grundstück zunächst als Vermögensanlage habe nutzen wollen.

Hinweis

1. Bei einem gewerblichen Grundstückshändler gehört der An- und Verkauf von Grundstücken zu den geschäftstypischen Vorgängen, die grundsätzlich im Gewerbebetrieb zu erfassen sind. Dies schließt aber nicht aus, dass auch Grundstücksgeschäfte eines gewerblichen Grundstückshändlers der Vermögensverwaltung zuzurechen sein können. Dies gilt allerdings nur, wenn sie eindeutig privat veranlasst sind und sich klar von den betrieblich veranlassten Geschäftsvorfällen unterscheiden lassen.

Ein Erwerb und eine zeitnahe Wiederveräußerung deuten auf einen Erwerb in Wiederveräußerungsabsicht hin, wobei – wie in anderen Fällen des gewerblichen Grundstückshandels – eine bedingte Verkaufsabsicht genügt. Ob eine Grundstücksveräußerung dem Grundstückshandel oder der Vermögensverwaltung zuzurechnen ist, unterliegt grundsätzlich der Würdigung durch das FG, die vom BFH nur eingeschränkt überprüft werden kann.

2. Allein der Vortrag, das streitige Objekt habe der Alterssicherung dienen sollen, kann die Annahme einer bedingten Wiederveräußerungsabsicht nicht widerlegen, selbst wenn vergleichbare Objekte im Rahmen privater Vermögensverwaltung vermietet werden, denn auch der Erlös aus einem gewinnbringenden Veräußerungsgeschäft kann zur Altersvorsorge genutzt werden.

Ebenso wenig kommt der buchmäßigen Behandlung entscheidendes Gewicht zu. Auch die Motive, die zur konkreten Veräußerung maßgeblich gewesen sein sollen, sagen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht aus anderen Gründen ebenfalls zum Verkauf bereit gewesen wäre und damit zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht vorhanden gewesen ist.

3. Denkbar ist eine Widerlegung der Veräußerungsabsicht anhand langfristiger Mietverträge oder wenn das Objekt nicht nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 12.12.2002, III R 20/01