Hausmeister, Arbeitsvertrag / Das regelt der Vertrag (Vertragszweck)

Ausgangssituation

Für ein Unternehmen oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft soll ein Hausmeister^[1] angestellt werden. Dieses Arbeitsvertragsmuster kann als befristetes oder unbefristetes Vollzeit- oder Teilzeitarbeitsverhältnis ausgestaltet werden. Es enthält als Anlage detaillierte Arbeitsanweisungen für die hausmeisterspezifischen Aufgaben. Soweit mit Rücksicht auf das Bestehen des Arbeitsverhältnisses zusätzlich Wohnraum vermietet werden soll (Werkmietwohnung), ist ein gesonderter Mietvertrag zu schließen. Soweit eine (Werk-)Dienstwohnung überlassen werden soll (Sachbezug), ist dieses Muster im Punkt Vergütung entsprechend anzupassen.

Nicht geeignet ist dieses Vertragsmuster dagegen für folgende Situationen:

• Es sollen im Rahmen eines freien Mitarbeiterverhältnisses selbstständige Dienst- oder Werkleistungen erbracht werden, ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis soll nicht begründet werden.

Rechtlicher Hintergrund

Sofern nicht auf externe Hausmeisterdienste zurückgegriffen wird, können Unternehmen oder größere Wohnungseigentümergemeinschaften für ihre Räumlichkeiten einen haupt- oder nebenberuflichen Hausmeister bzw. Hauswart anstellen.

Soweit auf das Arbeitsverhältnis keine Tarifverträge Anwendung finden, sind Arbeitgeber und Arbeitnehmer bei der inhaltlichen Gestaltung des Arbeitsvertrags grundsätzlich frei (§ 105 GewO). Es besteht grundsätzlich ein weiter vertraglicher Gestaltungsspielraum. Die zwingenden arbeitsrechtlichen Schutzvorschriften können jedoch nicht durch vertragliche Regelungen zulasten des Arbeitnehmers beschränkt werden. Somit

• genießen Arbeitnehmer nach sechsmonatiger Beschäftigungsdauer den allgemeinen Kündigungsschutz, sofern der Betrieb mehr als 10 Arbeitnehmer beschäftigt,
• sind im Kündigungsfall die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen zu wahren,
• gelten für befristete Arbeitsverträge die Regelungen des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG),
• gelten die arbeitsrechtlichen Schutzgesetze etwa über Elternzeit, Arbeitszeit, Mutterschutz,
• haben Arbeitnehmer nach mindestens vierwöchiger Dauer des Arbeitsverhältnisses Anspruch auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall und an Feiertagen,
• haben Arbeitnehmer Anspruch auf bezahlten Erholungsurlaub,
• besteht bei Beendigung des Vertragsverhältnisses Anspruch auf ein Arbeitszeugnis.

Im Übrigen kann der Anstellungsvertrag individuell ausgestaltet und an die Erfordernisse im Einzelfall angepasst werden. Insoweit versteht sich das folgende Vertragsmuster nur als Grundgerüst.

Wie alle Arbeitnehmer unterliegen angestellte Hausmeister dem Weisungsrecht (Direktionsrecht) des Arbeitgebers hinsichtlich Art, Ort und Zeit der zu leistenden Tätigkeit. Arbeitsanweisungen in Bezug auf die vertraglich geschuldete Tätigkeit können auch schon mit dem Arbeitsvertrag verbunden werden. Gerade für Hausmeister kann eine schriftliche Konkretisierung der Arbeitsaufgaben auch sinnvoll sein. Diesem Arbeitsvertragsmuster sind als Anlage entsprechende Arbeitsanweisungen beigefügt.

Die im Rahmen des Arbeitsvertrags zu erfüllenden Aufgaben können es erforderlich machen, dass der Hausmeister auf dem Betriebsgelände bzw. der Wohnanlage selbst wohnt. Die Überlassung von Wohnraum kann durch einen gesonderten Mietvertrag erfolgen. Rechtlich liegt dann eine sog. Werkmietwohnung vor (§§ 576, 576a BGB). Von dieser Konstellation geht das nachfolgende Vertragsmuster aus.

Stellt der Arbeitgeber dem Hausmeister dagegen Wohnraum ohne zusätzlichen Mietvertrag zur Verfügung, liegt rechtlich eine sog. (Werk-)Dienstwohnung vor (§ 576b BGB), deren Überlassung lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtiges Arbeitsentgelt in Form des Sachbezugs darstellt.

Sonstige Hinweise

Soweit vorhanden ist vor der Einstellung des Arbeitnehmers nach § 99 BetrVG der Betriebsrat zu beteiligen. Gleiches gilt für die Eingruppierung in ein bestehendes Vergütungssystem.

Sofern auf das Arbeitsverhältnis Tarifverträge und/oder Betriebsvereinbarungen Anwendung finden, ist dieser Musterarbeitsvertrag inhaltlich an diese Regelungen anzupassen.

Ob der Arbeitgeber Werkmietwohnungen zur Verfügung stellt, steht in seinem Ermessen. Entschließt er sich dazu, hat jedoch der Betriebsrat im Rahmen der vorgegebenen finanziellen Dotierung durch den Arbeitgeber ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht bei der Vergabe der Wohnung, dem Entwurf von Mustermietverträgen, der Erstellung der Hausordnung sowie der Festlegung der Berechnungsfaktoren für den Mietzins (§ 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG). Betreibt der Arbeitgeber Werkswohnungen als Sozialeinrichtungen, hat der Betriebsrat zusätzlich ein Mitbestimmungsrecht nach § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG. Für Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sind die Amtsgerichte ausschließlich zuständig (§ 29a ZPO).

Bei Werkdienstwohnungen nach § 576b BGB hat der Betriebsrat kein Mitbestimmungsrecht (BAG, Urteil v. 15.12.1992, 1 AZR 308/92). Für Streitigkeiten aus der Überlassung einer Werkdienstwohnung sind die Arbeitsgerichte zuständig (§ 2 Abs. 1 Nr. 3a ArbGG; BAG, Beschluss v. 2.11.1999, 5 AZB 18/99).