Immobilienfonds / 4 Anteile im Betriebsvermögen

Hält einer der Anleger die Fondsanteile ausnahmsweise in einem Betriebsvermögen, werden die Einkünfte bei ihm in solche aus Gewerbebetrieb umqualifiziert, und zwar im Rahmen seiner Einkommensteuer-Veranlagung.^[1] Das Wohnsitzfinanzamt hat dann auch die Höhe der gewerblichen Einkünfte zu ermitteln.^[2] ­

Die Anteile an einem Immobilienfonds können selbst dann zum Privatvermögen gehören, wenn der Gesellschafter daneben als Einzelunternehmer einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Voraussetzung ist, dass er glaubhaft machen kann, die Fondsanteile langfristig (mehr als 10 Jahre) in seinem Privatvermögen halten zu wollen.

Da der Fonds nicht gewerblich tätig ist, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (bei vorübergehender verzinslicher Anlage von Geldmitteln auch Einkünfte aus Kapitalvermögen) erzielt, ist die Vorschrift des § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG (Mitunternehmerschaft) nicht anwendbar. Das bedeutet, dass z. B. Arbeits- und Darlehensverträge der Gesellschafter mit dem Fonds steuerlich anzuerkennen sind. Gewährt ein Gesellschafter, der seine Anteile im Privatvermögen hält, dem Fonds ein Darlehen, gehören die Zinsen zu seinen Einnahmen aus Kapitalvermögen. Dies gilt m. E. allerdings insoweit nicht, als der Darlehensgeber selbst an dem Fonds beteiligt ist. Insoweit sind bei ihm die Zinsaufwendungen nicht als Werbungskosten anzuerkennen mit der Folge, dass sich seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erhöhen.

Praxis-Beispiel

Zusätzliches Darlehen an den Fonds

Der Steuerpflichtige hat sich mit 100.000 EUR an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, der auf einem größeren Areal mehrere Gebäude mit Wohnungen und vermieteten Geschäften errichten will. Der Fonds hat die Rechtsform einer (vermögensverwaltenden) KG. Der Steuerpflichtige hält also zivilrechtlich einen Kommanditanteil. Steuerlich wird er als Miteigentümer der Grundstücke des Fonds behandelt. Er erzielt deshalb aus seiner gesellschaftsrechtlichen Beteiligung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die einheitlich und gesondert festgestellt werden.

Gewährt der Steuerpflichtige der KG mit gesondertem Vertrag ein Darlehen über z. B. 50.000 EUR, um den Bedarf an Bankkrediten zu mindern, wird dieser Vertrag bei einer vermögensverwaltenden KG – anders als bei einer gewerblich tätigen oder gewerblich geprägten KG – steuerlich "anerkannt".^[3] Das bedeutet, dass die gezahlten Darlehenszinsen bei ihm zu Einnahmen aus Kapitalvermögen führen, die nicht im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Feststellung für die KG, sondern im Rahmen seiner Veranlagung zur Einkommensteuer zu ermitteln sind bzw. ab 2009 nur der abgeltenden Kapitalertragsteuer von 25 % (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) unterliegen. Für die KG stellen sich die gezahlten Darlehenszinsen als Werbungskosten dar, die die gesamten Vermietungseinkünfte mindern.

Die Zurechnung der Darlehenszinsen zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen greift m. E. insoweit nicht, als der Darlehensgeber selbst an dem Fonds beteiligt ist. Hält der Steuerpflichtige in dem obigen Beispiel einen Anteil von 1 % und erhält er für das Darlehen 4.000 EUR Zinsen, würden danach 40 EUR Zinsen nicht als Einnahmen aus Kapitalvermögen erfasst, sondern die Vermietungseinkünfte dieses Gesellschafters erhöhen. Bei den genannten Zahlen wird diese Konsequenz meist nicht gezogen. Bei höheren Darlehensbeträgen und höherer Beteiligung kann diese Frage jedoch Bedeutung gewinnen. Das gilt noch mehr, wenn es nicht um einen Darlehensvertrag, sondern z. B. um einen Arbeitsvertrag geht.

[1] BMF, Schreiben v. 8.6.1999, IV C 2 – S 2241 – 35/99, BStBl 1999 I S. 592.

[2] BFH, Beschluss v. 11.4.2005, GrS 2/02, BStBl 2005 II S. 679.

[3] Kemcke/Schäffer, in Haase/Dorn, Vermögensverwaltende Personengesellschaften, 5. Aufl. 2022, 3. Teil, Rz. 84 ff.