Immobilienübertragungen zwischen Angehörigen auf Leibrentenbasis

Zusammenfassung

Überblick

Eigentümer von Haus- und Grundbesitz werden – meist in fortgeschrittenem Alter – mit der Frage konfrontiert, ob sie ihren Grundbesitz auf die nachrückende Generation übertragen sollen. Nicht selten werden dabei aus Versorgungsgründen Überlegungen angestellt, in welcher Form der Veräußerer/Übergeber weiterhin an den Erträgnissen des übertragenen Vermögens teilhaben kann. Der durch die Grundstücksübertragung verfolgte Zweck, die Versorgung des Veräußerers/Übergebers und evtl. seiner Familienangehörigen sicherzustellen, kann vor allem durch Vereinbarung von Renten, Kaufpreisraten oder Nutzungsrechten (z. B. Nießbrauch) erreicht werden. Gerade bei Immobilienübertragungen gibt es vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Je nachdem, welche Variante gewählt wird, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Es gelten je nach Sachverhalt die allgemeinen steuerrechtlichen Vorschriften der §§ 6, 9, 12, 21, 22 EStG. Verwaltungsseitige Erläuterungen finden sich u. a. in R 6.2 EStR 2012 und R 22.1 Abs. 1 EStR 2012, in H 6.2 EStH 2023 und H 22.1 Abs. 1 EStH 2023 sowie im BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227 betr. einkommensteuerrechtliche Behandlung von wiederkehrenden Leistungen im Zusammenhang mit einer Vermögensübertragung.

1 Abgrenzung zwischen Veräußerungs- und Versorgungsrente

Bei einem Immobilienerwerb auf Rentenbasis zwischen fremden Dritten gibt es meist keine besonderen Probleme mit dem Finanzamt. Werden Grundstücke dagegen auf Angehörige gegen Rentenzahlungen übertragen, spricht "eine nur in Ausnahmefällen zu widerlegende Vermutung" dafür, dass Leistung und Gegenleistung nicht wie unter Fremden nach kaufmännischen Gesichtspunkten gegeneinander abgewogen werden.^[1]

Im Einzelfall kann ein Interesse daran bestehen, für familiäre Grundstücksübertragungen volle Entgeltlichkeit wie unter fremden Dritten zu erreichen. Dies kann erstrebenswert sein, weil dann Abschreibungsvolumen bei den Einkünften aus Vermietung geschaffen wird. Deshalb ist von Interesse, ob und wie Angehörige im Zuge vorweggenommener Erbfolgemaßnahmen Veräußerungsrenten erreichen können.

Bei Immobilienübertragungen zwischen nahen Angehörigen besteht ein Gestaltungsspielraum zwischen Veräußerungs- und Versorgungsrente. Nahe Angehörige können eine Grundstücksübertragung so gestalten wie fremde Dritte. Wer weiß, welche Kriterien das Finanzamt bei der Beurteilung von Grundstücksübertragungen unter nahen Angehörigen heranzieht, kann das für ihn steuerlich günstigste Ergebnis erreichen.

[1] BFH, Urteil v. 3.6.1992, X R 14/89, BStBl 1993 II S. 23; BFH, Urteil v. 20.6.2007, X R 2/06, BStBl 2008 II S. 99.

2 Verkauf gegen Leibrente

2.1 Begriff "Leibrente"

Bei den meisten Vermögensübertragungen werden Leibrenten bis an das Lebensende des ehemaligen Eigentümers vereinbart. Der Begriff der Leibrente ist in den §§ 759 bis 761 BGB nur lückenhaft geregelt.^[1] Die Voraussetzungen einer Leibrente sind erfüllt, wenn regelmäßig wiederkehrende Leistungen in Geld oder vertretbaren Sachen in bestimmter Höhe auf die Lebenszeit des Berechtigten zu erbringen sind.^[2] Leibrenten sind also regelmäßige, zumeist monatliche, in gleicher Höhe zu erbringende Zahlungen.

Die Gleichmäßigkeit der Leistungen wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Vertragsparteien in dem Übertragungsvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart haben.^[3] Der Annahme einer Leibrente steht nicht entgegen, dass die Höhe der Zahlungen z. B. an Beamtengehälter, Lebenshaltungskosten oder Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung gekoppelt wird. Unschädlich ist auch, wenn die Zahlungen vom Leben einer anderen Person abhängen.

Wichtig

Bedeutung einer Wertsicherungsklausel

Eine neue Leibrente entsteht nicht, wenn die Erhöhung in Folge einer Währungs- oder Wertsicherungsklausel eintritt. Der Mehrbetrag, der auf der Wertsicherungsklausel beruht, ist vielmehr ein Teil der Rente, der die Kontinuität des inneren Wertes der Rente sicherstellt.^[4]

Bestandteile einer Leibrente

Leibrentenzahlungen setzen sich aus 2 Komponenten zusammen:

• Dem Kapitalanteil, der dem Verkehrswert des veräußerten Grundstücks entspricht, und
• dem Zinsanteil, der die Verzinsung des eingesetzten "Kapitals" widerspiegelt und bei Leibrenten als Ertragsanteil bezeichnet wird.

Hinweis

Ertragsanteil hängt vom Lebensalter bei Beginn der Rente ab

Der Ertragsanteil hängt vom Lebensalter des Rentenberechtigten bei Beginn der Rente ab. Er braucht nicht individuell berechnet zu werden, sondern kann aus der gesetzlichen Ertragsanteilstabelle als Prozentsatz abgelesen werden.^[5] Dieser Prozentsatz ist auf die zugeflossenen Rentenzahlungen anzuwenden. Die Höhe des Ertragsanteils wird nur einmal zu Beginn der Rente ermittelt und bleibt dann für den einzelnen Rentenfall unverändert^[6], es sei denn, der Gesetzgeber beschließt eine neue Tabelle mit höheren oder niedrigeren Ertragsanteilen.

[1] Spiegelberger, notar 2017 S. 419, 425.

[2] BGH, Urteil v. 13.3.1980, III ZR 179/78, HFR 1981 S. 128; BFH, Urteil v. 30.10.1984, IX R 2/84, BStBl 1985 II S. 610; BFH, Urteil v. 22.10.2014, II...