Immobilienübertragungen zwischen Angehörigen gegen Zeitr ... / 3 Verkauf der Immobilie gegen Kaufpreisraten

Kaufpreisraten werden vereinbart, wenn der Veräußerungspreis für eine Immobilie in Teilbeträgen zu zahlen ist. Werden die Kaufpreisraten verzinst, sind die Zinsen beim Verkäufer als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen.^[1] Kaufpreisraten, deren Laufzeit mehr als 1 Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig werden, werden steuerlich auch ohne diesbezügliche Vereinbarung in einen Zins- und einen Kapitalanteil zerlegt.^[2] Haben die Vertragsparteien also unverzinsliche Raten vereinbart, sind diese dennoch abzuzinsen, d.  h. in einen Zins- und Tilgungsanteil zu zerlegen. Der Zinsanteil führt zu Einnahmen aus Kapitalvermögen, die bei Zufluss der Kaufpreisraten zu erfassen sind.^[3]

Hinweis

Im Regelfall keine Abgeltungsteuer für die Kapitalerträge

Die Kapitalerträge werden beim Verkäufer normal nach Tarif (keine Abgeltungsteuer) versteuert, wenn Verkäufer und Käufer einander nahestehende Personen i. S. d. § 32d Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a EStG sind, wie z.  B. Eltern und Kinder unter bestimmten Voraussetzungen, und die den Kapitalerträgen entsprechenden Aufwendungen beim Schuldner Werbungskosten sind.^[4]

Bei der Berechnung des Barwerts der Kaufpreisraten ist der in § 12 Abs. 3 BewG vorgegebene Zinssatz von 5,5 % maßgebend, wenn die Vertragspartner nicht einen höheren Zinsfuß vereinbart haben.^[5] Der in § 12 Abs. 3 BewG festgesetzte Zinssatz von 5,5 % ist nach Auffassung des BFH^[6] nicht zu beanstanden.

Wichtig

Zweifel am Zinssatz von 5,5 %

Das FG Hamburg^[7] hat im Rahmen eines Aussetzungsfalls ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit eines Zinssatzes von 5,5 % für die Abzinsung von Verbindlichkeiten nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 EStG geäußert. In einer anhaltenden Niedrigzinsphase habe dieser typisierende Zinssatz den Bezug zum langfristigen Marktzinsniveau verloren.

Die in den jährlichen Zahlungen enthaltenen Zinsanteile werden in der Weise errechnet, dass von den jährlichen Raten die jährliche Barwertminderung abgezogen wird. Erhöhen sich die Kaufpreisraten aufgrund einer Wertsicherungsklausel, ist der volle Mehrbetrag beim Empfänger als Einnahme aus Kapitalvermögen zu erfassen und beim Käufer als Werbungskosten abziehbar.^[8]

Der Käufer leistet im Fall einer Wertsicherungsklausel die Mehrbeträge nicht etwa deshalb, weil das Grundstück wertvoller geworden wäre, sondern deshalb, weil sich der reale Wert der ursprünglich vereinbarten Kaufpreisraten vermindert hat. Zahlungen zum Ausgleich der Wertminderung von Geldforderungen gehören aber zu den Entgelten für die Kapitalüberlassung, die der Käufer einer zum Privatvermögen gehörenden immobilie als Werbungskosten abziehen kann.

Praxis-Beispiel

Kauf eines Mietwohnhauses gegen Kaufpreisraten

V hat mit Wirkung vom 1.1.2020 sein vermietetes Mietwohnhaus an seine Tochter T veräußert. Verkäufer und Käuferin vereinbarten, dass der Kaufpreis von 500.000 EUR in 10 Halbjahresraten zu je 50.000 EUR entrichtet werden kann. Die Raten sind jeweils am 20.3. und 20.9. eines Jahrs fällig, die erste Rate am 20.3.2020, die letzte Rate am 20.9.2024. Auf eine Verzinsung der Raten wird verzichtet. Da die Raten der Versorgung des V dienen, wird eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Aufgrund der Wertsicherungsklausel muss T ab dem Jahr 2022 statt 50.000 EUR nunmehr 52.000 EUR halbjährlich zahlen.

T hat Anschaffungskosten i.  H.  d. Barwerts der Kaufpreisraten zum 1.1.2020 i.  H.  v. 100.000 EUR × 4,388^[9]= 438.800 EUR, die auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen sind. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die in den Raten enthaltenen Zinsanteile, die bei V als Einnahmen aus Kapitalvermögen steuerbar sind und von T als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, errechnen sich wie folgt:

	Barwert[10]	Raten­zahlung	Barwertminderung = Tilgungsanteil	Zinsanteil
1.1.2020	438.800 EUR
2020		100.000 EUR	78.600 EUR	21.400 EUR
1.1.2021	360.200 EUR
2021		100.000 EUR	83.000 EUR	17.000 EUR
1.1.2022	277.200 EUR
2022		100.000 EUR	87.500 EUR	12.500 EUR
1.1.2023	189.700 EUR
2023		100.000 EUR	92.300 EUR	7.700 EUR
1.1.2024	97.400 EUR
2024		100.000 EUR	97.400 EUR	2.600 EUR
1.1.2025	0 EUR
		500.000 EUR	438.800 EUR	61.200 EUR

Die aufgrund der Wertsicherungsklausel ab dem Jahr 2022 zufließenden Mehrbeträge von jährlich 2 × 2.000 EUR = 4.000 EUR gehören bei V in vollem Umfang zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen und bei T in voller Höhe zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.^[11]

Achtung

Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts

Der in den Kaufpreisraten enthaltene Tilgungsanteil stellt prinzipiell eine steuerlich unbeachtliche Vermögensumschichtung dar. Eine Ausnahme gilt, wenn ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. §§ 22 Nr. 2, 23 EStG vorliegt. Liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, entsteht in Gewinnfällen der Veräußerungsgewinn bei zeitlich gestreckter Ratenzahlung nicht be...