Immobilienübertragungen zwischen Angehörigen gegen Zeitrente, dauernde Last und Kaufpreisraten

Zusammenfassung

Überblick

Eigentümer von Haus- und Grundbesitz werden – meist in fortgeschrittenem Alter – mit der Frage konfrontiert, ob sie ihren Grundbesitz auf die nachrückende Generation übertragen sollen. Nicht selten werden dabei aus Versorgungsgründen Überlegungen angestellt, in welcher Form der Veräußerer/Übergeber weiterhin an den Erträgnissen des übertragenen Vermögens teilhaben kann. Der durch die Grundstücksübertragung verfolgte Zweck, die Versorgung des Veräußerers/Übergebers und evtl. seiner Familienangehörigen sicherzustellen, kann vor allem durch Vereinbarung von Renten, Kaufpreisraten oder Nutzungsrechten erreicht werden. Je nachdem, welche Variante gewählt wird, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Es gelten je nach Sachverhalt die allgemeinen steuerrechtlichen Vorschriften der §§ 6, 9, 12, 21, 22, 23 EStG. Verwaltungsseitige Erläuterungen finden sich in R 6.2 EStR 2012 und R 22.1 Abs. 1 EStR 2012,  in H 6.2 EStH 2018 und H 22.1 Abs. 1 EStH 2018 sowie im BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl I 2010, 227 betr. einkommensteuerrechtliche Behandlung von wiederkehrenden Leistungen im Zusammenhang mit einer Vermögensübertragung.

1 Verkauf der Immobilie gegen Zeitrente

1.1 Veräußerungs- bzw. Anschaffungsgeschäft

Zeitrenten^[1] sind Renten, die nicht von der Lebenszeit einer Person abhängig sind, sondern für eine bestimmte von vornherein festgelegte Zeitspanne gezahlt werden. Da wiederkehrende Zahlungen nur Renten sind, wenn sie über eine längere Zeit geleistet werden, hält der BFH^[2] bei zeitlich befristeten Renten i. d. R. einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren für erforderlich und ausreichend. Die Zeitrente endet mit Ablauf der vereinbarten Frist. Stirbt der Verkäufer bereits vorher, geht die Rente auf seine Erben über.

Zeitrenten werden i.  d.  R. vereinbart in Kaufverträgen, in denen Leistung und Gegenleistung wie zwischen fremden Dritten gegeneinander abgewogen werden. Die Zeitrente ist für den Käufer die risikoärmste Form des Grundstückskaufs auf Rentenbasis, da die Laufzeit der Rente nicht von der Lebensdauer des Rentenberechtigten abhängt, sondern fest bestimmt ist. Zeitrenten sind von ihrer Struktur her einem Kredit ähnlich.

Hinweis

Zeitrente wird wie Kaufpreisraten behandelt

Übertragen Eltern einem Kind ein Gebäude gegen auf fest bestimmte Zeit zu zahlende wiederkehrende Leistungen, die unabhängig von der Lebenserwartung des Rentenberechtigten sind, handelt es sich um ein entgeltliches Veräußerungs-/Anschaffungsgeschäft gegen Ratenzahlungen.^[3] Dies gilt selbst, wenn die Ratenzahlungen der Versorgung des Veräußerers dienen sollen und das Entgelt nicht nach kaufmännischen Grundsätzen bemessen worden ist.^[4]

Beim Verkauf bzw. Kauf von Grundstücken des Privatvermögens werden Zeitrenten steuerlich genauso behandelt wie unverzinsliche Kaufpreisraten.^[5] Zeitrenten müssen daher in einen Zins- und Tilgungsanteil zerlegt werden. Der Grundstücksverkäufer hat den in den zufließenden Rentenzahlungen enthaltenen Zinsanteil als Einnahmen aus Kapitalvermögen^[6] – normal nach Tarif, also keine Abgeltungsteuer – zu versteuern^[7], wenn Verkäufer und Käufer einander nahestehende Personen sind.^[8]

Der Zinsanteil wird in der Weise ermittelt, dass von den jährlichen Rentenzahlungen die jährliche Barwertminderung abgezogen wird.^[9]  Der Kapitalanteil wird beim Veräußerer steuerlich nur erfasst, wenn der Veräußerungsvorgang als privates Veräußerungsgeschäft zu werten ist.^[10]

Dem Grundstückserwerber entstehen i.  H.  d. Barwerts der Rente Anschaffungskosten, die auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen sind. Wird das erworbene Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, bildet der auf das Gebäude entfallende Barwert die Bemessungsgrundlage für die AfA, die in den einzelnen Rentenzahlungen enthaltenen Zinsanteile können als Werbungskosten abgezogen werden.^[11]

[1] H 22.4 "Zeitrente" EStH 2018.

[2] BFH, Urteil v. 7.8.1959, VI 284/58 U, BStBl 1959 III S. 463; BFH, Beschluss v. 10.4.2014, X B 250/13, BFH/NV 2014 S. 1045.

[3] BFH, Urteil v. 31.8.1994, X R 44/93, BStBl 1996 II S. 676; BFH, Urteil v. 21.10.1999, X R 75/97, BStBl 2002 II S. 650.

[4] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 69, 77.

[5] BFH, Urteil v. 24.4.1970, VI R 212/69, BStBl 1970 II S. 541; BFH, Urteil v. 29.10.1974, VIII R 131/70, BStBl 1975 II S. 173.

[6] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 79.

[7] § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG.

[8] § 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG.

[9] BFH, Urteil v. 26.11.1992, X R 187/87, BStBl 1993 II S. 298,

BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 79.

[10] § 22 Nr. 2 § 23 EStG.

[11] § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG.

1.2 Verkauf gegen verlängerte Leibrente/Mindestzeitrente

1.2.1 Begriff

Verlängerte Leibrenten oder Mindestzeitrenten sind Renten, die zwar für die Dauer der Lebenszeit einer Bezugsperson, in jedem Fall aber für eine garantierte Mindestlaufzeit, zu erbringen sind. Die Beteiligten vereinbaren, dass die Rente im Fall des Todes der Person, ...