ImmoWertV-Anwendungshinweise / Anhang E (zu Nummer 47.12 Buchstabe b): Zur Wertermittlung bei Grunddienstbarkeiten und weiteren beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten

E.I	Grundsätze

E.I.1

Rechte, die Gegenstand von Grunddienstbarkeiten sind, welche zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks begründet wurden, können auch als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden. Hingegen können nicht alle beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten auch als Grunddienstbarkeit eingetragen werden (vgl. zum Wohnungsrecht Anhang D). Bei Grunddienstbarkeiten wird das begünstigte Grundstück auch als herrschendes und das belastete Grundstück auch als dienendes Grundstück bezeichnet.

E.I.2

Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist zu klären, ob ein Recht entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt wurde und wer die Kosten und evtl. auch die Lasten trägt, die im Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück sowie dessen Nutzung entstehen. Auch die Höhe der vom Berechtigten zu erbringenden Leistungen können sowohl den Wert des Rechts als auch den Wert des belasteten Grundstücks beeinflussen. Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind in der Regel zeitlich unbefristet.

E.I.3

Die Art und der Umfang der Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten ergeben sich aus der Grundbucheintragung (Abteilung II) und der zu den Grundakten gehörenden Eintragungsbewilligung.

E.I.4

Zur Bewertung des belasteten Grundstücks bei Grunddienstbarkeiten und bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten können insbesondere zu berücksichtigen sein: eine verringerte bauliche und sonstige Nutzbarkeit des Gesamtgrundstücks, Geruchs- und Lärmimmissionen, eine für die Begründung der Dienstbarkeit vereinbarte Entschädigung etwa in Form einer wiederkehrenden Leistung oder eines Einmalbetrages oder sonstige Beeinträchtigungen wie etwa ein Betretungsrecht zum Zwecke der Instandhaltung, Wartung oder ggf. Erweiterung von Leitungen. Dabei ist zu beachten, dass sich Dienstbarkeiten insbesondere bei Wege- und Leitungsrechten häufig nur auf Teilflächen des belasteten Grundstücks beziehen, gleichwohl aber Auswirkungen auf das Gesamtgrundstück haben. Eine Wertminderung des belasteten Grundstücks kann auch dann gegeben sein, wenn keine tatsächliche Einschränkung der baulichen oder sonstigen Nutzung vorliegt (z. B. Unterfahrung). Bei Leitungsrechten sind zusätzlich insbesondere folgende Einflussgrößen für die Bewertung zu berücksichtigen: die Leitungsart, die Größe und Lage des Schutzstreifens. Darüberhinausgehende Minderungen des Gebäudewerts sind ggf. gesondert zu berücksichtigen. Eine Doppelberücksichtigung ist auszuschließen.

E.I.5

Bei Grunddienstbarkeiten können zur Bewertung des begünstigten Grundstücks u.a. zu berücksichtigen sein: eine Änderung der Nutzungsmöglichkeit des begünstigten Grundstücks, eine für die Begründung der Dienstbarkeit vereinbarte Entschädigung etwa in Form einer wiederkehrenden Leistung oder eines Einmalbetrages, die Übernahme von üblicherweise vom Eigentümer des belasteten Grundstücks zu tragenden Aufwendungen durch den Berechtigten.

E.I.6

Die Höhe der Entschädigung kann sich orientieren: an der angemessenen Bodenwertverzinsung der von dem Recht betroffenen Fläche, am Nutzen der betroffenen Fläche für den Inhaber des Rechtes oder an den Nachteilen, die sich durch die Einräumung des Rechts für das belastete Grundstück ergeben. Die Entschädigung kann als Einmalzahlung oder Rente vereinbart sein. Im Falle einer Rentenzahlung sind, bei vorhandener Wertsicherungsklausel, Anpassungsmöglichkeiten zu prüfen.

E.II	Wert des mit einer Grunddienstbarkeit oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belasteten Grundstücks

E.II.1

Zur Ermittlung des Werts des belasteten Grundstücks ist vom unbelasteten Grundstückswert auszugehen und die ermittelte Wertminderung durch das Recht abzuziehen.

E.II.2

Die Wertminderung des belasteten Grundstücks ergibt sich aus der Einschätzung der Einschränkungen, die das belastete Grundstück durch das Recht erfährt.

E.II.3

Die zu erzielende Rente ist zu kapitalisieren und werterhöhend zu berücksichtigen.

E.II.4

Weitere wirtschaftliche Vor- und Nachteile sind zu berücksichtigen, sofern sie zuvor noch nicht erfasst wurden und dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

E.III

Wert des durch eine Grunddienstbarkeit begünstigten Grundstücks

E.III.1

Bei der Bewertung des durch ein Wege- oder Leitungsrecht begünstigten Grundstücks ist zu berücksichtigen, dass Vorteile durch das Recht bereits im marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert enthalten sein können (z. B. durch die Berücksichtigung des Entwicklungszustands "baureifes Land").

E.III.2

Die zu zahlende Rente sowie ggf. weitere mit der Dienstbarkeit in Zusammenhang stehende Leistungen sind wertmindernd zu berücksichtigen.

E.III.3

Der Wertvorteil des begünstigten Grundstücks ist im Allgemeinen nicht identisch mit dem Wertnachteil des belasteten Grundstücks.

E.III.4

Weitere wirtschaftliche Vor- und Nachteile sind zu berücksichtigen, sofern sie zuvor noch nicht erfasst wurden und dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ...