ImmoWertV-Anwendungshinweise / Zu § 3 (Entwicklungszustand; sonstige Flächen)

3.(1)

Zu den Flächen der Land- oder Forstwirtschaft gehören auch Brachflächen oder stillgelegte landwirtschaftliche Anbauflächen. Die Zuordnung zum Entwicklungszustand "Flächen der Land- oder Forstwirtschaft" entfällt grundsätzlich nicht dadurch, dass sich die entsprechenden Flächen insbesondere durch ihre besondere landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, aber eine Entwicklung zu Bauerwartungsland oder Rohbauland in absehbarer Zeit nicht bevorsteht. Es handelt sich bei diesen Flächen, die unter den Begriffen "begünstigtes Agrarland", "beeinträchtigtes Agrarland" oder auch "besondere Flächen der Land und Forstwirtschaft" bekannt sind, nicht um einen eigenen Entwicklungszustand, sondern um Einzelflächen oder Gebiete, die einen Wert aufweisen, der vom Wert für land- oder forstwirtschaftliche Flächen, die sich nicht für außerland- oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, abweicht, jedoch im Fall des begünstigten Agrarlandes noch nicht unter den Entwicklungszustand "Bauerwartungsland" eingeordnet werden können (vgl. Nummer 11.(1).1). Insbesondere bei begünstigtem Agrarland kann eine Einstufung als "sonstige Flächen" nach § 3 Absatz 5 in Frage kommen. Eine Eignung für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen kann wertbeeinflussend sein, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht. Eine besondere Funktionsgebundenheit und eine damit verbundene geringe Nachfrage können den Wert auch negativ beeinflussen.

3.(2)

Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Bauerwartung ergeben kann, können z. B. Ziele und Grundsätze der Regional- und Landesplanung, eine entsprechende Darstellung der Flächen im Flächennutzungsplan, informelle Planungen in Form von städtebaulichen Entwicklungskonzepten, die förmliche Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens oder Planfeststellungsverfahren, oder auch entsprechende Absichtsbekundungen und Verhaltensweisen der Gemeinde (etwa Gemeinderatsbeschlüsse) oder von Fachplanungsträgern sein, sofern die jeweiligen Planungsabsichten zum Wertermittlungsstichtag allgemein bekannt und noch aktuell sind. Eine Bauerwartung erfordert zudem die Eignung der Flächen für eine bauliche Nutzung. Für eine Eignung kann z. B. eine günstige Verkehrslage (z. B. unmittelbare Stadtnähe) sprechen. Umgekehrt können tatsächliche und rechtliche (z. B. umwelt-, naturschutz- oder planungsrechtliche) Hemmnisse, die sich nicht in absehbarer Zeit ausräumen lassen, der Bauerwartung entgegenstehen. Darüber hinaus muss in absehbarer Zeit mit einer baulichen Nutzung gerechnet werden können. Der voraussichtliche Zeitraum bis zur Baureife ist wertbeeinflussend und sachverständig zu schätzen.

3.(3)

Bei Rohbauland sind Art und Umfang des jeweils verbleibenden Erschließungs- und Bodenordnungsbedarfs zu ermitteln. Der voraussichtliche Zeitraum bis zur Baureife ist wertbeeinflussend und sachverständig zu schätzen.

3.(4).1

Flächen sind nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar, wenn städtebaurechtliche Vorschriften (§ 30 Absatz 1, 2, § 33 oder § 34 [ggf. i. V. m. § 30 Absatz 3] BauGB; siehe hierzu auch Nummer 3.(4).2) oder fachplanungsrechtliche Vorschriften (vgl. § 38 BauGB) eine bauliche Nutzung zulassen und sich aus anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften keine Bauhindernisse ergeben; hierzu können z. B. Vorschriften des Umwelt- und Naturschutzrechts (z. B. Bauverbote in festgesetzten Überschwemmungsgebieten nach § 78 des Wasserhaushaltsgesetzes) gehören.

3.(4).2

Wenn Rechtsvorschriften die bauliche Nutzung nur für einen bestimmten Zeitraum aussetzen, steht das der Einstufung als baureifes Land nicht entgegen; die zeitlich eingeschränkte Bebaubarkeit ist bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Entsprechendes gilt, wenn Rechtsvorschriften nur eine befristete bauliche Nutzung ermöglichen (z. B. befristete oder auflösend bedingte Festsetzungen nach § 9 Absatz 2 BauGB).

3.(4).3

Die Erschließung ist im Sinne des § 30 Absatz 1, 2 und § 34 Absatz 1 BauGB gesichert, wenn nach objektiven Kriterien erwartet werden kann, dass die Erschließungsanlagen spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sind. Maßgeblich ist insbesondere, ob für das Grundstück im Zeitpunkt der Inbetriebnahme der baulichen Anlage bzw. der Aufnahme der Nutzung die Anbindung an öffentliche Verkehrsflächen (vgl. § 4 der Musterbauordnung) sowie die (nicht zwangsläufig externe) Versorgung mit Strom und Wasser und die Abwasserbeseitigung gewährleistet ist. Nicht zur Erschließung im Sinne des Städtebaurechts gehört dagegen das Vorhandensein von weiteren Einrichtungen, deren Vorhandensein oder Ausbauzustand für die Zulässigkeit einer baulichen Nutzung nicht erforderlich ist, gleichwohl aber von Werteinfluss sein kann, wie z. B. Leitungen für digitale Infrastruktur, Gas und Fernwärme (Erschließung im weiteren Sinne).

3.(4)....