ImmoWertV-Anwendungshinweise / Zu § 40 (Allgemeines zur Bodenwertermittlung)

40.(1).1

Zur Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Abweichungen der Grundstücksmerkmale wird auf Nummer 9.(1).5 verwiesen.

40.(1).2

Bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke sind die den Bodenwert betreffenden besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale in der Regel nicht im Rahmen der Bodenwertermittlung, sondern erst am Ende des Wertermittlungsverfahrens für das bebaute Grundstück zu berücksichtigen.

40.(1).3

Der Bodenwert enthält – ebenso wie der Bodenrichtwert (§ 14 Absatz 4) - keinen Wertanteil für (wertbeeinflussenden) Aufwuchs. Soweit der Aufwuchs einen Werteinfluss hat, ist dieser zusätzlich – z. B. nach § 37 oder als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal - zum Bodenwert zu berücksichtigen. Gebietstypische Gartenbepflanzungen haben in der Regel keinen eigenständigen Werteinfluss.

40.(5).1

Einfluss der tatsächlichen baulichen Nutzung auf den Bodenwert bei erheblicher Abweichung der tatsächlichen von der nach § 5 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung (§ 40 Absatz 5 Nummer 1):

a)

Abweichung bei der Art der Nutzung Eine werterhöhende Abweichung von der bauplanungsrechtlich zulässigen Art der Nutzung kann beispielsweise vorliegen, wenn eine bestehende bauliche Anlage bei Neuerrichtung nach den Festsetzungen eines zwischenzeitlich neu aufgestellten oder geänderten Bebauungsplans unzulässig wäre, jedoch unter Bestandsschutz steht. Eine wertmindernde Abweichung kann beispielsweise vorliegen, wenn Vorgaben des Denkmalschutzes die Realisierung einer an sich planungsrechtlich zulässigen Art der Nutzung nicht zulassen.

b)

Abweichung beim Maß der Nutzung

aa)

Bei einer erheblichen Unterausnutzung gilt Folgendes: Ist eine Anpassung der Bebauung oder Nutzung rechtlich und tatsächlich möglich sowie wirtschaftlich, wird der Bodenwert in der Regel nicht beeinflusst. Ist eine Anpassung rechtlich oder tatsächlich nicht möglich oder ist sie unwirtschaftlich, handelt es sich um ein Liquidationsobjekt im Sinne der Legaldefinition des § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 (vgl. Nummer 8.(3).4 Buchstabe a). Wenn bei Liquidationsobjekten mit einer alsbaldigen Freilegung zu rechnen ist, sind die daraus resultierenden Wertminderungen nach § 8 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen. Im Fall einer aufgeschobenen Freilegung oder wenn langfristig nicht mit einer Freilegung zu rechnen ist, gilt § 43.

bb)	Liegt eine Überausnutzung auf Dauer vor, ist der nutzungsabhängige Bodenwert (§ 43) anzusetzen.

40.(5).2

Bebaute Grundstücke im Außenbereich (§ 40 Absatz 5 Nummer 2), deren bauliche Anlagen rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind, haben in der Regel einen höheren Bodenwert als unbebaute Grundstücke im Außenbereich. Der Bodenwert derartiger Grundstücke kann auf der Grundlage des Bodenwerts vergleichbarer baureifer Grundstücke benachbarter Baugebiete unter Berücksichtigung wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale wie besonderer Lagemerkmale (z. B. Entfernung zur Ortslage), der Erschließungssituation, eingeschränkter Nutzungsänderungs- bzw. Erweiterungsmöglichkeiten oder der Grundstücksgröße ermittelt werden.