Instandhaltungsrücklage

Zusammenfassung

Begriff

Die Instandhaltungsrückstellung, im Sprachgebrauch auch Instandhaltungsrücklage genannt, dient der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümergemeinschaften sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu deren Ansammlung verpflichtet. Aus der Instandhaltungsrückstellung können große und kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, modernisierende Instandsetzungen, Reparaturen oder auch die Herstellung eines ordnungsmäßigen Bauzustands der Wohnanlage finanziert werden. Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet kraft Gesetzes eine schuldrechtliche Sonderrechtsbeziehung, aus der sich eine Vielzahl von Rechten und Pflichten ergibt, die untrennbar mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind (BFH, Urteil v. 2.3.2016, II R 27/14, BStBl 2016 II S. 619 m. w. N., Rz 18). Zu den Rechten des einzelnen Eigentümers gehört z. B. der Anspruch gegenüber der Gemeinschaft auf pflichtgemäße Ermessensentscheidung, ob größere Reparaturarbeiten aus der Instandhaltungsrückstellung bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind Teil der Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausgeld, die der einzelne Wohnungseigentümer entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan an den Verwalter zu leisten hat (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG i.  V.  m. § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3, Abs. 2 WEG). Letzterer hat die Beträge zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Rechtsgrundlage für den Abzug der Beiträge als Werbungskosten ist § 9 EStG. Die steuerliche Behandlung von Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage sowie deren ertragsteuerliche und grunderwerbsteuerliche Behandlung ist durch die BFH-Rechtsprechung geregelt, vgl. u. a. BFH, Beschluss v. 8.10.2012, IX B 131/12, BFH/NV 2013 S. 32; BFH, Urteil v. 16.9.2020, II R 49/17, BFH/NV 2021 S. 418.

1 Einkommensteuer

1.1 Beiträge zur Instand­haltungsrücklage

1.1.1 Zeitpunkt der steuerlichen Berücksichtigung

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007^[1] wurde der Wohnungsei­gentümergemeinschaft die (Teil-)­Rechtsfähigkeit zuerkannt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband sui generis.^[2] Inhaber der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist danach die Gemeinschaft selbst und nicht mehr anteilig das einzelne Mitglied. Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es verbleibt dieser unabhängig von einem evtl. Wechsel der Mitglieder der Gemeinschaft.

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind mit ihrer Zahlung aufgrund ihrer Zuordnung zum bzw. der Bindung im Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers abgeflossen, sie können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind. An dieser grundlegenden Bewertung hat sich auch nach Einführung des § 10 Abs. 6, 7 WEG i.  d.  F. des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 nichts geändert.^[3]

Im Jahr der Verausgabung sind die Beträge den einzelnen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zuzurechnen.^[4]

Dabei ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine gesonderte und einheitliche Feststellung nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO durchzuführen, soweit die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich unter Einsatz ihres Gemeinschaftseigentums Einkünfte erzielen.^[5]

Der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an den Beträgen ist unlöslich mit dem Wohnungseigentum verbunden. Da diese steuerrechtliche Beurteilung unabhängig davon ist, ob es sich bei dem Verwaltungsvermögen um gemeinschaftliches Eigentum handelt oder ob die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gegenstände des Verwaltungsvermögens bloße Bruchteilsgemeinschaften bilden^[6], bleibt es auch nach der Reform des WEG^[7] bei der bisherigen steuerlichen Behandlung der Instandhaltungsrücklage.^[8]

Die Zuweisungsentscheidung in § 10 Abs. 7 WEG, wonach "das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört", beantwortet nicht die nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG allein maßgebliche Frage, zu w...