Investitionscontrolling am Beispiel eines Immobilienprojekts / 3 Das Projekt

3.1 Kombination aus Eigennutzung und Vermietung sowie aus wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung

Die investierende Gesellschaft ist ein gewerblicher Vermieter. Zu ihr gehören Tochterunternehmen, die vor allem als Dienstleister für die Mutter tätig sind. Diese Töchter sind, ebenso wie die Muttergesellschaft, auf verschiedene Standorte im Stadtgebiet verteilt. Geschuldet ist das vor allem der historischen Entwicklung. Aufgrund der Haupttätigkeit ist Publikumsverkehr unumgänglich. Die Anlaufstelle sollte möglichst zentral liegen und gut erreichbar sein. Zurzeit wird der Kundenverkehr in angemieteten Räumen abgewickelt. Der Mietvertrag war zeitlich befristet und läuft zum Ende des Jahres 2013 aus.

Die Gesellschaft beabsichtigt, die verstreuten Standorte zusammenzufassen und dabei auch die Tochtergesellschaften zu integrieren. Sie verspricht sich davon vor allem Synergieeffekte durch kürzere Kommunikationswege und die Möglichkeit, Abteilungen zusammenzulegen, z. B. die Buchhaltung.

Die Wahl fiel auf eine Immobilie im Stadtzentrum, bestehend aus mehreren zusammenhängenden Grundstücken. Ein Neubau war aus städtebaulicher Sicht nur genehmigungsfähig, wenn gleichzeitig ein mittelalterliches Gebäude (ehemaliger Gasthof und stadtbürgerliches Wohnhaus am Marktplatz, zuletzt genutzt als Gaststätte und Hotel, Einzeldenkmal, seit mehr als 10 Jahren leer stehend mit erheblichem Sanierungsstau) denkmalgerecht saniert wird. Als spätere Nutzung war vorgesehen:

• Altbau: Im Erdgeschoss wieder eine Gaststätte, in den darüberliegenden Etagen Praxen bzw. Büroflächen, 2 Wohnungen im Ober-/Dachgeschoss.
• Neubau: Geschäftsräume des Investors, diverse Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Einzelhandel) und insgesamt 29 Wohnungen zwischen 2 und 4 Zimmern.

Baulich schließt der Neubau direkt an das denkmalgeschützte Haus an, der Küchenbereich der Gaststätte wurde ebenfalls neu errichtet. Es entstanden 4 Gebäudekörper, die in den Obergeschossen teilweise miteinander verbunden sind, gruppiert um einen öffentlich zugänglichen und als Passage genutzten Hof auf einer gemeinsamen Tiefgarage.

3.2 Projektdaten/Besonderheiten

Die Gesamtfläche der Grundstücke beträgt etwa 3.500 m². Die projektierte Wohnfläche liegt bei rund 2.500 m², Gewerbeflächen bei 1.500 m² und Büroflächen bei 2.400 m². Geplant wurde mit einer Investitionssumme von etwa 28 Mio. EUR. Für den nicht rentierlichen Teil im denkmalgeschützten Bereich gibt es Zuschüsse aus der Bund-Länder-Kommunalförderung von etwa 2,1 Mio. EUR, die nach den Vorgaben des Programms angerechnet werden. Mittel des Denkmalschutzes werden mit dieser Förderung verrechnet, sodass es keine Doppelförderung gibt.

Die vorgestellte Konstellation ist mit diversen Besonderheiten verbunden:

• Ein Teil des Objekts wird durch den Investor selbst genutzt, ein Teil wird vermietet. Ein Verkauf von Teilflächen ist nicht vorgesehen.
• Die Vermietung erfolgt einerseits zur Wohnnutzung an Privatpersonen, andererseits zur gewerblichen Nutzung an verschiedene Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen.
• Die Kombination von denkmalgeschützter Altbausubstanz und Neubau erfordert zusätzliche Abstimmungen.
• Für den denkmalgeschützten Teil konnten teilweise Fördermittel in Anspruch genommen werden.
• Da Unternehmen der Wohnungswirtschaft grundsätzlich nicht umsatzsteuerpflichtig sind, musste die Kalkulation zu Bruttopreisen vorgenommen werden.

Hinweis

Projekt vereint diverse Besonderheiten

Von den im Projekt enthaltenen Besonderheiten ist in dem meisten Projekten zumindest eine enthalten, sei es die – zumindest vorübergehende – Vermietung von Teilflächen, die Integration von Wohnflächen oder die Unterstützung durch öffentliche Fördermittel.

Die Eigenheiten des Nutzungskonzepts haben Einfluss auf die Berechnung der Rentabilität. Die hier dargestellte Vorgehensweise beim Projektcontrolling ist jedoch grundsätzlich nicht an diese Formen der Nutzung gebunden. Auch die erstellten bzw. sanierten Flächen und die Investitionssumme haben keinen Einfluss auf die grundsätzliche Vorgehensweise. Das Projekt dient somit lediglich als Beispiel und die bei der Projektsteuerung gemachten Erfahrungen lassen sich gut auch auf andere Immobilienprojekte (auch anderer Größenordnung) übertragen.