Kaufpreisraten/-renten / 5 Private Kaufpreisraten

5.1 Steuerliche Folgen beim Verkäufer

Kaufpreisraten, die anlässlich der Veräußerung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks zufließen, unterliegen nicht der Einkommensteuer. Ausnahme: Es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft.^[1]

Werden die Kaufpreisraten verzinst^[2], sind die Zinsen beim Veräußerer als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen.^[3] Haben die Vertragsparteien unverzinsliche Raten vereinbart, sind diese abzuzinsen, also in einen Zins- und Tilgungsanteil zu zerlegen. Der Zinsanteil gehört zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen, der Tilgungsanteil stellt eine einkommensteuerlich unbeachtliche Vermögensumschichtung dar. Erhöhen sich die Kaufpreisraten aufgrund einer Wertsicherungsklausel, ist der volle Mehrbetrag beim Empfänger als Einnahme aus Kapitalvermögen zu erfassen.^[4]

[1] §§ 22 Nr. 2, 23 EStG.

[2] § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG.

[3] BFH, Urteil v. 1.10.1996, VIII R 68/94, BStBl 1997 II S. 454, 458.

[4] BFH, Urteil v. 29.11.1983, VIII R 231/80, BStBl 1984 II S. 109.

5.2 Steuerliche Folgen beim Käufer

Wird ein zum Privatvermögen gehörendes Grundstück gegen angemessen zu verzinsende Kaufpreisraten erworben, bestehen die Anschaffungskosten des Grundstücks in der Summe der Kaufpreisraten. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die Zinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn das erworbene Grundstück durch Vermietung und Verpachtung genutzt wird.

Bei unverzinslichen Raten stellt deren Barwert die Anschaffungskosten dar. Die in den Raten enthaltenen Zinsanteile sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn das Grundstück zur Vermietung und Verpachtung genutzt wird. Bei einer Erhöhung des Kaufpreises durch eine Wertsicherungsklausel sind die Mehrbeträge in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

5.3 Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften

5.3.1 Tatbestandsvoraussetzungen

Zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb gehört auch der Gewinn aus der Veräußerung von zum Privatvermögen gehörenden Anteilen an einer GmbH, wenn der Veräußerer innerhalb der letzten 5 Jahre am Kapital der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 1 % beteiligt war.^[1]

Gehören Anteile an einer Kapitalgesellschaft zum Gesamthandsvermögen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft, so sind die Anteilsrechte für Zwecke der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen nach § 17 EStG den Gesellschaftern nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO anteilig, d. h. so zuzurechnen, als ob sie an den Anteilsrechten zu Bruchteilen berechtigt wären. Werden Kapitalbeteiligungen durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft gehalten, werden die Beteiligungen den Gesellschaftern der Personengesellschaft für die Bestimmung des Veräußerungstatbestands nach § 17 EStG anteilig zugerechnet. Diese Bruchteilsbetrachtung hat zur Folge, dass die entgeltliche Übertragung der Anteilsrechte durch die Gesamthand ertragsteuerrechtlich als anteilige Veräußerung der Beteiligung an der Kapitalgesellschaft durch die Gesellschafter der Personengesellschaft zu werten ist und sämtliche Größen, die den Veräußerungsgewinn bestimmen, anteilig den Gesellschaftern zuzurechnen sind.

^[2] Eine gesonderte und einheitliche Feststellung von Einkünften gem. §§ 179, 180 AO findet somit nicht statt. Daran haben auch die Neuerungen durch das MoPeG nichts geändert. Nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 AO gelten rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Ertragsbesteuerung als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen.

Veräußerungsgewinn i. S. v. § 17 Abs. 1 Satz 1 EStG ist der Betrag, um den der Veräußerungspreis nach Abzug der Veräußerungskosten die Anschaffungskosten übersteigt.^[3]

[1] § 17 Abs. 1 Satz 1 EStG.

[2] BFH, Urteil v. 1.12.2020, VIII R 21/17, BStBl 2021 II S. 609, Rz. 39; BFH, Beschluss v. 7.6.2023, IX B 83/22, BFH/NV 2023 S. 961, Rn. 5.

[3] § 17 Abs. 2 Satz 1 EStG.

5.3.2 Zeitpunkt der Gewinnrealisierung

Ein Veräußerungsgewinn i. S. v. § 17 EStG ist nicht nach dem Zuflussprinzip des § 11 EStG, sondern nach einer Stichtagsbewertung auf den Zeitpunkt der Entstehung des Gewinns oder Verlusts zu ermitteln. Maßgebender Zeitpunkt der Gewinn- oder Verlustrealisierung ist derjenige, zu dem bei einer Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1, § 5 EStG nach handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung der Gewinn oder Verlust realisiert wäre. Bei der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften kommt es darauf an, wann der Erwerber zumindest das wirtschaftliche Eigentum an den übertragenen Anteilen erlangt hat. In diesem Zeitpunkt entsteht der Veräußerungsgewinn, unabhängig davon, ob die Gegenleistung sofort fällig, in Raten zahlbar oder langfristig gestundet ist und wann sie dem Veräußerer tatsächlich zufließt.^[1]

Finanzverwaltung und Rechtsprechung gewähren Wahlrecht bei Veräußerung gegen Leibrente oder Kaufpreisraten

Wird eine sog. wesentliche Beteiligung i. S. d. § 17 Abs. 1 Satz 1 EStG gegen eine Leibrente oder gegen einen in Raten zu zahlenden Kaufpreis veräußert, gewährt die Finanzverwaltung^[2] ein Wahlrecht: Der Steuerpflichtige kann den Gewinn sofort versteuern oder die Renten- oder Ratenzahlung als nachträgliche Betriebseinnahme behandeln. Bei Kaufpr...