Kaufpreisraten/-renten bei entgeltlichen Vorgängen / 3 Ertragsbesteuerung privater Veräußerungen

3.1 Verkauf bzw. Erwerb einer privaten Immobilie gegen Leibrente

3.1.1 Steuerkonsequenzen für den Verkäufer

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens sind als private Veräußerungsgeschäfte steuerbar, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.^[1]

Besteht der Veräußerungspreis in einer Veräußerungsleibrente, ist die dem Verkäufer zufließende Rente von Beginn an mit dem Ertragsanteil, der der Ertragsanteilstabelle^[2] zu entnehmen ist, als sonstige Einkünfte zu versteuern.

Die in den Rentenzahlungen enthaltenen Tilgungsanteile sind von dem Zeitpunkt an als Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft zu versteuern, in dem sie die – ggf. um die AfA verminderten – Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Werbungskosten übersteigen.^[3] Bei Veräußerung von Gebäuden sind also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in der 10-Jahresfrist tatsächlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Anspruch genommenen Abschreibungen zu vermindern.^[4]

Erhöht sich die Rente aufgrund einer Wertsicherungsklausel, ist auch der Mehrbetrag nur in Höhe des Ertragsanteils als sonstige Einkünfte steuerbar. Der für die ursprüngliche Rente ermittelte Prozentsatz gilt auch für den Erhöhungsbetrag.

[1] § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

[2] § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG.

[3] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, I V C 3-S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 74.

[4] § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG.

3.1.2 Steuerkonsequenzen für den Käufer

Der Kapitalwert/Barwert der Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente stellt für den Erwerber die Anschaffungskosten für das erworbene Grundstück dar. Diese Anschaffungskosten müssen auf das Gebäude einerseits und den Grund und Boden andererseits aufgeteilt werden. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für die AfA. Ein einheitlicher Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen.^[1]

Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Das gilt allerdings nicht, wenn die Kaufpreisaufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch i. S. d. § 42 AO darstellt. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist auch geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

^[2]

Eine Abweichung zwischen der vertraglich vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten AfA-Bemessungsgrundlage von weniger als 10 % ist unbeachtlich.^[3]

Nutzt der Käufer das erworbene Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, kann er den Ertragsanteil der Veräußerungsleibrente als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.^[4] Bei der Erhöhung der Rente aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist auch der Ertragsanteil des Erhöhungsbetrags als Werbungskosten abzugsfähig.

Der Erwerber einer eigengenutzten Wohnung kann den Ertragsanteil einer Leibrente mangels Einnahmen nicht als Werbungskosten abziehen. Der BFH erkennt den Ertragsanteil auch nicht als Sonderausgaben an, obwohl der Veräußerer den Ertragsanteil bei seinen sonstigen Einkünften versteuern muss.^[5]

[1] BFH, Urteil v. 11.2.2003, IX R 13/00, BFH/NV 2003 S. 769; BFH, Urteil v. 29.5.2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008 S. 1668; BFH, Beschluss v. 27.11.2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018 S. 218.

[2] BFH, Urteil v. 1.4.2009, IX R 35/08, BStBl 2009 II S. 663; BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397; BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19, BStBl 2021 II S. 372, Rn. 24 ff.

[3] FG München, Urteil v. 10.4.2024, 12 K 861/19.

[4] § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 2 EStG.

[5] BFH, Urteil v. 14.11.2001, X R 39/98, BStBl 2002 II S. 246; BFH, Urteil v. 18.5.2010, X R 32-33/01, BFH/NV 2010 S. 2160.

3.2 Verkauf bzw. Erwerb einer privaten Immobilie gegen Kaufpreisraten

Kaufpreisraten, die bei Veräußerung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks zufließen, unterliegen nicht der Einkommensteuer, es sei denn, es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Werden die Kaufpreisraten verzinst, sind die Zinsen beim Verkäufer als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen.^[1]

Haben die Vertragsparteien keine Zinsvereinbarung getroffen oder ausdrücklich unverzinsliche Raten vereinbart, sind diese abzuzinsen, d. h. in einen Zins- und Tilgungsanteil zu zerlegen.^[2] Der Zinsanteil führt zu Einnahmen aus Kapitalvermögen, die bei Zufluss der Kaufpreisraten^[3] zu erfassen sind. Dieser Zinsanteil fließt nicht erst nach Tilgung des Barwerts der Kaufpreisforderung zu, sondern ist in jeder einzelnen Rate mitenthalten^[4]; er ist im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Kapitalvermögen anzusetzen.

^[5]

Der Tilgungsanteil stellt eine unbeachtliche Vermögensumschichtung dar, wenn kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Einer Abzinsung bedarf es nur, wenn die Laufzeit der Raten sich über mehr als ein Jahr erstreckt.^[6]

Der Käufer hat Anschaffungskosten in ...