Kaufpreisraten/-renten bei entgeltlichen Vorgängen / 3 Ertragsbesteuerung privater Veräußerungen

3.1 Verkauf bzw. Erwerb einer privaten Immobilie gegen Leibrente

3.1.1 Steuerkonsequenzen für den Verkäufer

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken des Privatvermögens sind als private Veräußerungsgeschäfte steuerbar, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.^[1]

Besteht der Veräußerungspreis in einer Veräußerungsleibrente, ist die dem Verkäufer zufließende Rente von Beginn an mit dem Ertragsanteil, der der Ertragsanteilstabelle^[2] zu entnehmen ist, als sonstige Einkünfte zu versteuern.

Die in den Rentenzahlungen enthaltenen Tilgungsanteile sind von dem Zeitpunkt an als Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft zu versteuern, in dem sie die – ggf. um die AfA verminderten – Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Werbungskosten übersteigen.^[3] Bei Veräußerung von Gebäuden sind also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in der 10-Jahresfrist tatsächlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Anspruch genommenen Abschreibungen zu vermindern.^[4]

Erhöht sich die Rente aufgrund einer Wertsicherungsklausel, ist auch der Mehrbetrag nur in Höhe des  Ertragsanteils als sonstige Einkünfte steuerbar. Der für die ursprüngliche Rente ermittelte Prozentsatz gilt auch für den Erhöhungsbetrag.

[1] § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

[2] § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG.

[3] BMF, Schreiben v.11.3.2010, I V C 3-S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rn. 74.

[4] § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG.

3.1.2 Steuerkonsequenzen für den Käufer

Der Kapitalwert/Barwert der Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente stellt für den Erwerber die Anschaffungskosten für das erworbene Grundstück dar. Diese Anschaffungskosten müssen auf das Gebäude einerseits und den Grund und Boden andererseits aufgeteilt werden. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für die AfA. Ein einheitlicher Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen.^[1]

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.^[2]

Nutzt der Käufer das erworbene Grundstück zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, kann er den Ertragsanteil der Veräußerungsleibrente als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.^[3] Bei der Erhöhung der Rente aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist auch der Ertragsanteil des Erhöhungsbetrags als Werbungskosten abzugsfähig.

Der Erwerber einer eigengenutzten Wohnung kann den Ertragsanteil einer Leibrente mangels Einnahmen nicht als Werbungskosten abziehen. Der BFH erkennt den Ertragsanteil auch nicht als Sonderausgaben an, obwohl der Veräußerer den Ertragsanteil bei seinen sonstigen Einkünften versteuern muss.^[4]

[1] BFH, Urteil v. 11.2.2003, IX R 13/00, BFH/NV 2003 S. 769; BFH, Urteil v. 29.5.2008, IX R 36/06, BFH/NV 2008 S. 1668; BFH, Beschluss v. 27.11.2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018 S. 218.

[2] BFH, Urteil v. 1.4.2009, IX R 35/08, BStBl 2009 II S. 663; BFH, Urteil v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397.

[3] § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 2 EStG.

[4] BFH, Urteil v. 14.11.2001, X R 39/98, BStBl 2002 II S. 246; BFH, Urteil v. 18.5.2010, X R 32-33/01, BFH/NV 2010 S. 2160.

3.2 Verkauf bzw. Erwerb einer privaten Immobilie gegen Kaufpreisraten

Kaufpreisraten, die bei Veräußerung eines zum Privatvermögen gehörenden Grundstücks zufließen, unterliegen nicht der Einkommensteuer, es sei denn, es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Werden die Kaufpreisraten verzinst, sind die Zinsen beim Verkäufer als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen.^[1]

Haben die Vertragsparteien unverzinsliche Raten vereinbart, sind diese abzuzinsen, d.  h. in einen Zins- und Tilgungsanteil zu zerlegen. Der Zinsanteil führt zu Einnahmen aus Kapitalvermögen, die bei Zufluss der Kaufpreisraten^[2] zu erfassen sind.^[3] Der Tilgungsanteil stellt eine unbeachtliche Vermögensumschichtung dar, wenn kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Einer Abzinsung bedarf es nur, wenn die Laufzeit der Raten sich über mehr als ein Jahr erstreckt.^[4]

Der Käufer hat Anschaffungskosten in höhe des. Barwerts der Kaufpreisraten. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die in den Raten enthaltenen Zinsanteile, die beim Verkäufer als Einnahmen aus Kapitalvermögen steuerbar sind, sind beim Käufer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abziehbar, wenn das erworbene Gebäude zur Vermietung bestimmt ist.

[1] § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG.

[2] § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG.

[3] BFH, Urteil v. 26.2.2002, X R 4/00, BFH/NV 2002 S. 1140.

[4] BFH, Urteil v. 21.10.1980, VIII R 190/78, BStBl 1981 II S. 160; BFH, Urteil v. 14.2.1984, VIII R 41/82...