Kein gewerblicher Grundstückshandel bei zwangsweise erfolgten Grundstücksverkäufen

Leitsatz

Die Veräußerung zahlreicher Grundstücke löst nicht in jedem Fall einen gewerblichen Grundstückshandel aus. Das FG Münster ordnet die Verkäufe weiterhin dem Bereich der privaten Vermögensverwaltung zu, wenn die Grundstücke länger als 5 Jahre gehalten wurden oder die Verkäufe wegen einer wirtschaftlichen Zwangslage erfolgen mussten.

Sachverhalt

Der Eigentümer zahlreicher Grundstücke wurde nach einer Steuerfahndungs- und Betriebsprüfung mit Steuernachzahlungen in Millionenhöhe konfrontiert. Das Finanzamt ließ Sicherheitshypotheken auf mehrere seiner Grundstücke eintragen und strebte zunächst die Verwertung der Sicherheiten an. Zu einer Versteigerung kam es aber nicht, da das Finanzamt schließlich einem freihändigen Verkauf der Grundstücke zustimmte. Der Eigentümer veräußerte daraufhin im Jahr 1998 in Eigenregie mehrere Grundstücke. Bereits in den Jahren vor diesen Verkäufen war er seiner Grundbesitzverwaltung mit einer aktiven Bau- und Veräußerungstätigkeit nachgegangen.

Im Jahr 2001 kam ein Prüfer der Großbetriebsprüfung zu dem Ergebnis, dass der Eigentümer unter anderem wegen der zwangsweisen Grundstücksverkäufe einen gewerblichen Grundstückshandel begründet hatte. Daraufhin erließ das Finanzamt mehrere Gewerbesteuer-Messbescheide.

Entscheidung

Das FG urteilte, dass der Eigentümer keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hatte und ordnete die Veräußerungen der privaten Vermögensverwaltung zu. Mit seiner Tätigkeit hat er nicht die sog. "Drei-Objekte-Grenze" überschritten, die den Übergang von der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel markiert. Denn trotz der zahlreichen Grundstücksverkäufe war nur eine Veräußerung in die "Drei-Objekte-Grenze" einzubeziehen. Einige Grundstücksverkäufe blieben unberücksichtigt, da zwischen Erwerb und Veräußerung deutlich mehr als fünf Jahre gelegen hatten. Die aufgrund der drohenden Zwangsversteigerung veräußerten Grundstücke bezog das FG zudem nicht in die Berechnung ein, da der Eigentümer beim Verkauf in einer Zwangslage gehandelt hatte. Er konnte sich der Veräußerung dieser Grundstücke aufgrund der eingetragenen Sicherungshypotheken und deren angedrohter Verwertung nicht ohne die Inkaufnahme wirtschaftlicher Nachteile entziehen. Eine solche zwangsweise Veräußerung war daher ohne Aussagekraft für die Feststellung, ob bereits bei Grundstückserwerb eine Veräußerungsabsicht vorlag.

Hinweis

Der BFH entschied mit Urteilen vom 17.12.2009 (III R 101/06 und III R 102/06), dass persönliche und finanzielle Beweggründe, sowie wirtschaftliche Zwänge für eine Veräußerung auszublenden sind. Das FG Münster hielt diese Rechtsprechung im Urteilsfall aber nicht für anwendbar, da der Eigentümer im Fall vor dem BFH noch frei darüber entscheiden konnte, wann er welche Grundstücke veräußerte. Die Zwangslage im oben dargestellten Urteilsfall stufte das FG als schwerwiegender ein.

Ein gewerblicher Grundstückshandel wird nach der "Drei-Objekte-Grenze" typisierend angenommen, wenn der Steuerpflichtige mindestens 4 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußert.

Link zur Entscheidung

FG Münster, Urteil vom 11.03.2011, 14 K 991/05 G