Keine Berücksichtigung der Zählobjekte aus gewerblicher Schwesterpersonengesellschaft

Leitsatz

1. Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben.

2. Ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als zwei Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Das gilt auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Zwei Makler und Bauunternehmer waren nicht nur in der Rechtsform einer OHG unstreitig als gewerbliche Grundstückshändler tätig, sondern hatten im Rahmen einer Grundstücksgemeinschaft als Bruchteilseigentümer zwei Grundstücke erworben, die sie anschließend zu einem Gesamtobjekt bebaut bzw. umgebaut und zu gewerblichen Zwecken auf zehn bzw. 15 Jahre vermietet hatten. Zur Finanzierung der Vorhaben waren neben Eigenkapital auch Kreditmittel mit einer Laufzeit von zehn Jahren eingesetzt worden. Drei Jahre nach Fertigstellung wurde das Gesamtobjekt veräußert. Die Erwerber übernahmen die Bankkredite, für deren Übernahme von den Veräußerern allerdings Vorfälligkeitsentschädigungen geleistet werden mussten.

Das FA sah in der Veräußerung des Objekts einen gewerblichen Grundstückshandel und erließ für die Grundstücksgemeinschaft einen entsprechenden Gewinnfeststellungsbescheid. Die hiergegen gerichtete Klage hatte zunächst keinen Erfolg (FG Köln, Urteil vom 07.11.2006, 1 K 5495/00, Haufe-Index 1993106, EFG 2008, 952).

Entscheidung

Erfolgreich war aber das anschließende Revisionsverfahren. Der BFH hob das FG-Urteil auf und gab der Klage statt. In der Grundstücksgemeinschaft sei kein gewerblicher Grundstückshandel betrieben worden.

Hinweis

1. Der BFH hielt diesen Fall zum Thema gewerblicher Grundstückshandel deshalb für veröffentlichungswürdig, weil er sich mit dem Verhältnis von vermögensverwaltenden und gewerblich tätigen Schwesterpersonengesellschaften bzw. -gemeinschaften beschäftigt. Außerdem nimmt das Urteil nochmals zu der Frage Stellung, welche Schlüsse aus dem zeitlichen Abstand zwischen Erwerb bzw. Bebauung und späterer Veräußerung gezogen werden können.

2. Mit der Zuordnung von Zählobjekten bei Personengesellschaften hat sich der BFH schon mehrfach beschäftigt:

• Von besonderer Bedeutung war die Entscheidung des Großen Senats (BFH, Beschluss vom 03.07.1995, GrS 1/93, BStBl II 1995, 617), aus der sich ergibt, dass die von einer Personengesellschaft veräußerten Objekte zahlenmäßig dem Gesellschafter zugerechnet werden. Veräußert also die Personengesellschaft zwei Objekte und der Gesellschafter selbst nochmals zwei Objekte innerhalb der kritischen Frist, ergibt sich für den Gesellschafter, dass er gewerblicher Grundstückshändler ist. Die Personengesellschaft selbst erzielt Einkünfte aus Vermögensverwaltung, die in der Person des Gesellschafters zu gewerblichen Einkünften umqualifiziert werden.

Damit ist die Personengesellschaft eine Zebragesellschaft. Technisch ist das Verhältnis zwischen Gewinnfeststellung für die Personengesellschaft und ESt-Festsetzung für den Gesellschafter durch eine weitere Entscheidung des Großen Senats (BFH, Beschluss vom 11.04.2005, GrS 2/02, BFH/NV 2005, 1648, BFH/PR 2005, 343) dahingehend gelöst worden, dass die verbindliche Entscheidung über die Einkünfte des Gesellschafters sowohl ihrer Art als auch ihrer Höhe nach durch das Wohnsitz-FA zu treffen ist.

• Im hiesigen Urteilsfall gab es nun zwei Zusammenschlüsse der beiden handelnden Personen: Eine zweifelsfrei gewerblichen Grundstückshandel betreibende OHG und eine Grundstücksgemeinschaft, die nur zwei Objekte veräußert und damit isoliert betrachtet keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hatte. Auch in diesem Fall gestattet der BFH keine Übernahme der Zählobjekte in das Gewinnfeststellungsverfahren für die Grundstücksgemeinschaft. Dass auf der Ebene der ESt-Festsetzung für die Gesellschafter dann doch eine Zusammenrechnung der Objekte stattfindet, spielt für die Gewinnfeststellung keine Rolle.
• Nicht Stellung zu nehmen hatte der BFH hier zu der Frage, wie bei zwei isoliert vermögensverwaltenden Schwestergesellschaften zu verfahren ist. 1996 hatte der BFH in einem solchen Fall noch eine Zusammenrechnung der Zählobjekte auf der Ebene der Gewinnfeststellung bejaht. Daran kann m.E. nach dem Beschluss des Großen Senats zur Zebragesellschaft nicht mehr festgehalten werden.

3. Zum zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb bzw. Bebauung und Veräußerung musste sich der BFH hier bei Beantwortung der Frage äußern, ob nicht bereits die Veräußerung der zwei Objekte einen gewerblichen Grundstückshandel darstellt. Hierzu hätte spätestens bei Baubeginn unbedingte Veräußerungsabsicht bestehen müssen. A...