Land- und Forstwirte / 2.6 Vermietungs- und Verpachtungsleistungen

Wird ein vorher zum betriebsgewöhnlichen Ausrüstungsbestand eines Land- und Forstwirtschaftsbetriebs gehörendes Wirtschaftsgut langfristig vermietet (bei einer Mietdauer von mindestens 12 Monaten stets gegeben), unterliegt die Vermietungsleistung zur Regelbesteuerung.^[1]

Praxis-Beispiel

Regelbesteuerung: Vermietung auf unbestimmte Dauer

Ein Wirtschaftsgut wird auf unbestimmte Dauer vermietet. Der Vertrag kann monatlich gekündigt werden.

Die als langfristig anzusehende Vermietung unterliegt nicht der Durchschnittssatzbesteuerung. Endet die tatsächliche Gebrauchsüberlassung jedoch vor Ablauf von 12 Monaten, handelt es sich insgesamt um eine nicht langfristige Vermietung, bei der § 24 UStG noch greift.

Praxis-Beispiel

Keine Regelbesteuerung: 3-Monats-Vertrag mit automatischer Verlängerung

Ein Wirtschaftsgut wird für 3 Monate vermietet. Der Mietvertrag verlängert sich automatisch um je einen Monat, wenn er nicht vorher gekündigt wird.

Die Vermietung ist nicht als langfristig anzusehen. Dauert die tatsächliche Gebrauchsüberlassung jedoch 12 Monate oder mehr, handelt es sich insgesamt um eine langfristige Vermietung, die der Regelbesteuerung unterliegt.

Nicht mehr zur Durchschnittsbesteuerung, sondern zur Regelbesteuerung gehört auch:

• die Verpachtung oder die Einräumung eines Nießbrauchs des gesamten land- und forstwirtschaftlichen Betriebs oder von Betriebsteilen, wenn der Verpächter die überlassenen Gegenständen für die Dauer der Pacht bzw. der Einräumung des Nießbrauchs nicht für eigene Erzeugertätigkeit einsetzen kann (auch wenn der Verpächter weiter als Landwirt tätig ist)^[2];
• die Vermietung von Standorten an Mobilfunkbetreiber^[3];
• die Verpachtung^[4] eines Jagdbezirks bzw. die Erteilung von Jagderlaubnisscheinen;^[5]
• wenn ein Landwirt einer Stadt das Recht einräumt (gesichert durch eine persönliche Dienstbarkeit), auf seinem Grundstück dauerhaft die Anlegung und künftige Erhaltung ökologischer Ausgleichsmaßnahmen zu nutzen;^[6]
• Zahlungen eines Forstamts an einen Landwirt für die Aufforstung von dessen Grundstück. Diese sind beim Landwirt umsatzsteuerpflichtig.^[7]

Wenn ein Land- oder Weinwirt seinen Betrieb langfristig verpachtet, unterliegt der nachfolgende Verkauf der zurückbehaltenen zur Veräußerung bestimmten Resterntebestände noch der Durchschnittsbesteuerung des § 24 UStG, wenn die Veräußerung in engem sachlichem Zusammenhang mit der Betriebsaufgabe erfolgt.^[8] Die Veräußerung von materiellen und immateriellen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann dagegen unter die Regelbesteuerung fallen.^[9] Die Anwendbarkeit der Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG muss geprüft werden.^[10]

Praxis-Tipp

Vermietung und Verpachtung von Grundstücken: umsatzsteuerfrei

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist steuerfrei gem. § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG und erfolgt somit ohne das Recht zum Vorsteuerabzug. Nach der geänderten Rechtsprechung fallen auch die mitverpachteten Betriebsvorrichtungen (Maschinen etc.) unter die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG.^[11]

Werden bei einer Verpachtung eines landwirtschaftlichen Betriebs auch die Brenntechnik und die Brennrechte aus einer landwirtschaftlichen Verschlussbrennerei überlassen, handelt es sich insoweit nicht um eine steuerfreie Nebenleistung.^[12]

Nicht zulässig ist eine Option nach § 9 UStG zur Steuerpflicht (und damit zum Vorsteuerabzug), wenn die Vermietung und Verpachtung der Grundstücke beim Verpächter erfolgt im Rahmen

• der Durchschnittsbesteuerung des § 24 UStG,
• der Regelbesteuerung, sofern der Pächter selbst seine Umsätze nach den Durchschnittssätzen des § 24 UStG versteuert.^[13] Erfolgt durch die Verpachtung der Wechsel von der Durchschnittsbesteuerung zur Regelbesteuerung, ist daher eine Vorsteuerberichtigung nach § 15 a UStG zugunsten des Landwirts nicht (mehr) möglich.^[14]

Die Beherbergung von Betriebsfremden in Gästezimmern und Ferienwohnungen fällt nach Art. 25 der 6. EG-Richtlinie grundsätzlich in die Regelbesteuerung. Die insoweit i. d. R. gegebenen kurzfristigen Beherbergungen (bis zu 6 Monate) sind nicht steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.

Vorsteuerbeträge aus den auf die Beherbergungsumsätze entfallenden Leistungsbezügen muss der Land- und Forstwirt einzeln aufzeichnen^[15] und anhand von Einzelbelegen nachweisen.^[16] Die Inanspruchnahme der Durchschnittssätze i. S. d. § 23 UStG für Fremdenheime und Pensionen i. H. v. 6,7 % scheidet aus, wenn die Vermietung von Ferienwohnungen keine Verpflegung umfasst.^[17]

Beträgt der Beherbergungsumsatz für sich weniger als 22.000 EUR (bis 2019: 17.500 EUR), der Gesamtumsatz aus Landwirtschaft und Beherbergung jedoch mehr als 22.000 EUR, könnte die Gästebeherbergung auf eine nahestehende Person oder GbR ausgelagert werden (unter entgeltlicher Vermietung der Räumlichkeiten). Der Beherbergungsunternehmer muss dann als Kleinunternehmer^[18] keine Umsatzsteuer abführen. Zur Vermeidung der Annahme eines Gestaltungsmissbrauchs^[19] sind ggf. im Voraus klare Vereinbarungen zu treffen und diese dann auch tatsächlich durchzuführen.