Leer stehende Wohnung nach Eigennutzung

Leitsatz

1. Wer Aufwendungen für seine zunächst selbst bewohnte, anschließend leer stehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend macht, muss seinen endgültigen Entschluss, diese Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen.

2. Die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen dienen als Belege (Beweisanzeichen) für die Einkünfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt.

Normenkette

§ 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

Herr K erwarb 2001 eine 160 qm große Eigentumswohnung, die er zusammen mit seiner Familie bis 2005 bewohnte. Seit dem beruflich bedingten Umzug stand die Wohnung leer. Nach fünfjährigem Leerstand vermietete K die Wohnung. K machte die ihm entstehenden Aufwendungen für das Jahr 2008 als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Ohne Erfolg in allen Instanzen. Denn der endgültige Entschluss zu vermieten konnte nicht festgestellt werden.

Entscheidung

Das FG (FG Köln, Urteil vom 19.04.2006, 5 K 3607/04, Haufe-Index 1724790, EFG 2007, 843) hatte die Umstände des Einzelfalls gewürdigt. Es hatte sogar Beweis erhoben. Es konnte sich nicht davon überzeugen, dass K seine Wohnung lediglich vermieten wollte. Denn schließlich hatte er im Jahr 2008 nur eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt und eine Annonce geschaltet sowie Interessenten durch das Objekt geführt, die vorrangig an einem Kauf interessiert waren. Deshalb ist das FG trotz der späteren Vermietung der Wohnung nicht zu dem Ergebnis gelangt, K habe (statt verkaufen) vermieten wollen. Diese Würdigung ist – obzwar nicht zwingend – doch immerhin möglich und bindet den BFH als Revisionsinstanz. Deshalb hat der BFH die Revision des K als unbegründet zurückgewiesen.

Hinweis

1. Prüft man die Abziehbarkeit von Aufwendung auf eine leer stehende Wohnung, so muss man unterscheiden. Steht die Wohnung nach einer vorherigen Vermietung leer, geht es um die Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht. Hier schadet es nicht, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung neben Versuchen, sie weiterhin zu vermieten, auch zum Verkauf anbietet (parallel laufende Verkaufsabsicht unerheblich). Anders aber, wenn die Wohnung nach einer Selbstnutzung leer steht. Hier geht es um die Begründung der Einkünfteerzielungsabsicht: Der Steuerpflichtige muss sich endgültig entschlossen haben zu vermieten, und das hat er nicht, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu verkaufen (parallel laufende Veräußerungsabsicht erheblich).

2. Doch wie kann dieser Entschluss zu vermieten belegt werden? Es handelt sich um eine innere Tatsache. Da niemand in die Gedanken eines anderen eindringen kann, lässt sich diese Tatsache nur anhand äußerer Merkmale erschließen. Derartige Umstände sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen.

3. Dabei handelt es sich aber nicht um Tatbestandsmerkmale, sondern um Beweisanzeichen, deren Feststellung und Würdigung dem FG als Tatsacheninstanz obliegt. Es entscheidet nach seiner aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung, ob im Einzelfall Einkünfteerzielung vorliegt. Es ist bei seiner tatrichterlichen Würdigung nicht an starre Regeln für das Gewichten einzelner Umstände gebunden.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 28.10.2008 – IX R 1/07