Liegt bei Errichtung und Veräußerung von drei Mehrfamilienhäusern eine gewerbliche Tätigkeit vor?

Kommentar

Es ist ernstlich zweifelhaft, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch die Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 32 Wohnungen auf einem Grundstück und dessen Veräußerung unmittelbar nach Fertigstellung der Wohnungen gewerblich tätig wird.

Link zur Entscheidung

BFH, Beschluss vom 22.04.1998, IV B 19/98

Anmerkung:

Die Entscheidung betrifft zwei Personen, die ein bebautes Grundstück erworben und es – in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Klägerin) – nach Abbruch des dort befindlichen Zweifamilienhauses mit drei Mehrfamilienhäusern bebauen ließen. Nach Vermietung der Wohnungen veräußerten die beiden Gesellschafter das Grundstück zu gleichen Teilen an zwei Erwerber.

Das Finanzamt bewertete diese Aktivitäten als gewerbliche Tätigkeit und erließ dementsprechende Gewinnfeststellungs- und Gewerbesteuermeßbescheide. Die beiden Gesellschafter hingegen beurteilten ihre Bau- und Veräußerungstätigkeit als private Vermögensverwaltung ; sie hätten das Grundstück als langfristige Kapitalanlage zu ihrer Altersversorgung erworben.

Nach Erhebung der Klage, über die das Finanzgericht bisher noch nicht entschieden hat, beantragte die Klägerin, wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide deren Vollziehung auszusetzen ( § 69 Abs. 3 und 2 FGO ). Das Finanzgericht lehnte diesen Antrag ab. Auf die hiergegen gerichtete Beschwerde hat der IV. Senat des BFH – unter eingehender Auseinandersetzung mit der bisherigen Rechtsprechung zu diesen Fragen – ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide bejaht und demgemäß die Vollziehung der Bescheide ausgesetzt.

Im Mittelpunkt der rechtlichen Erwägungen steht die – von der Rechtsprechung des BFH entwickelte – sogenannte „Drei-Objekt-Grenze” ( Gewerblicher Grundstückshandel ). Hiernach ist eine gewerbliche Tätigkeit i.d.R. erst dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige mehr als drei Objekte (insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) gekauft oder gebaut hat und diese Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang hiermit veräußert. Werden Grundstücke von den Mitgliedern einer Personengesellschaft veräußert, ist darauf abzustellen, ob die Gesellschafter die genannten Voraussetzungen in ihrer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit erfüllt haben.

Legt man diese Rechtsauffassung dem Streitfall zugrunde, ist die Klägerin nicht gewerblich tätig geworden. Das von den Gesellschaftern erworbene Grundstück ist zwar mit drei Mietwohnhäusern mit insgesamt 32 Wohneinheiten bebaut worden. Mangels Aufteilung der Gebäude in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, daß dadurch selbständige Objekte entstanden sind und deshalb die Veräußerung des Grundstücks für sich genommen schon zu einem gewerblichen Grundstückshandel geführt hat.

Eine andere Beurteilung würde sich aber ergeben, wenn der Entscheidung die Auffassung zugrunde gelegt wird, die der X. Senat des BFH in einer Vorlage an den Großen Senat des BFH vertritt. Hiernach kann die Errichtung von Wohnobjekten und die hiermit in sachlichem und zeitlichem Zusammenhang stehende Veräußerung dieser Objekte unabhängig von ihrer Zahl eine gewerbliche Tätigkeit darstellen, weil dies „dem Bild eines Bauunternehmers/Bauträgers entspricht” (Beschluß v. 29. 10. 1997, X R 183/96, BStBl 1998 II S. 332). Liegt eine dem „Bild der Bauunternehmung” als dem „Urbild der Produktion von Gebäuden für den Markt” entsprechende Tätigkeit vor, ist nach Ansicht des X. Senats ein Gewerbebetrieb anzunehmen.

Im Hinblick auf diese vom X. Senat vertretene Auffassung mußte dem IV. Senat im Streitfall die rechtliche Einschätzung ernstlich zweifelhaft erscheinen.

Die Entscheidung des Großen Senats bleibt abzuwarten.