Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann in Anspruch genommen werden für eine neue Mietwohnung, die im entsprechenden Förderzeitraum angeschafft oder hergestellt wird, unter Erfüllung der Nutzungsvoraussetzung und Einhaltung der Baukostenobergrenze. Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
2.2.1 Wohnung
Gegenstand der Sonderabschreibung ist die einzelne neue Mietwohnung einschließlich der zu ihr gehörenden Nebenräume. Die Sonderabschreibung wird nicht – wie nach den üblichen ertragsteuerrechtlichen Grundsätzen – für die Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes oder selbstständigen Gebäudeteils gewährt. So ist bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG Gegenstand der AfA das selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgut Gebäude. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt jedoch nur in Betracht, wenn eine neue Wohnung geschaffen wird, die bisher nicht vorhanden war.
Die Vereinfachungsregelung zur Herstellung eines anderen Wirtschaftsguts in R 7.3 Abs. 5 EStR findet für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG keine Anwendung. Begünstigt sind neue Mietwohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden und anderen Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude), sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.
Nach § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG muss die begünstigte Wohnung die bewertungsrechtlichen Anforderungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein muss, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist es erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Nach § 182 Abs. 9 Satz 4 BewG muss die Wohnfläche mindestens 23 m² betragen. Unter § 7b EStG fallen Wohnungen in Mietshäusern, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Nebenräume gehören zur begünstigten Wohnung. Außerhalb der Wohnung gelegene Räume werden nicht berücksichtigt.
Größe der Mietwohnung
Ist die Wohnfläche der neuen Mietwohnung kleiner als 23 m², kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn-Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben.
Gem. § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG gehören zu einer Wohnung auch Nebenräume. Hierbei handelt es sich um Räume, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören. Dies sind z. B. Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Gebäude gehörenden Garagen. Garagen, die neben dem Gebäude errichtet werden, gehören dann zu einer Wohnung, wenn Wohnung und Garagen als Bewertungseinheit i. S. d. Bewertungsgesetzes anzusehen sind.
2.2.2 Definition der neuen Wohnung
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt nur in Betracht, wenn eine neue Wohnung geschaffen wird, die bisher nicht vorhanden war.
Eine neue Wohnung i. S. d. § 7b EStG kann entstehen durch
- den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,
- den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten, aber auch Teilung bestehender Wohnflächen) oder
- die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung).
Die neu geschaffene Wohnung muss die bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG erfüllen.
Keine neue Wohnung
Keine neue Wohnung i. S. d. § 7b EStG entsteht hingegen, wenn vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert wird, auch wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist und sich die Ausstattungsmerkmale der Wohnung dadurch deutlich verbessern. Das gilt auch dann, wenn vorhandener Wohnraum innerhalb des Gebäudes verlegt oder die bestehende Wohnung um Wohnfläche erweitert wird. Dies gilt nicht, wenn vor Durchführung der Sanierung keine den Anforderungen des Wohnungsbegriffs genügende Wohnung vorhanden war. Sind diese Anforderungen nach Durchführung der Sanierung erfüllt, ist eine neue Wohnung entstanden.
Umgestaltung gewerblich genutzter Flächen
Eine neue Wohnung i. S. d. § 7b EStG kann auch dann entstehen, wenn ...