Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
6.1 Entschädigungsleistungen
Wird die vertraglich vereinbarte Miete nicht fristgerecht geleistet, führt dies beim Vermieter zunächst zu einem Mietausfall. Steuerrechtlich werden aber nur tatsächlich zugeflossene Einnahmen erfasst. Hierzu gehören auch Leistungen aus einer Mietausfallversicherung. Sie führen als Ersatz für entgangene oder entgehende Mieteinnahmen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, denn auch dieser Vorteil ist durch die Vermietungstätigkeit veranlasst. Auch die Zahlung eines einmaligen Betrags durch den neuen Mieter für Mietrückstände, die er zur Erlangung des Mietrechts leistet, gehört zu den Mieteinnahmen.
Verzugszinsen, die der Mieter wegen rückständiger Mietforderungen oder verspäteter Mietzahlung an den Vermieter zu entrichten hat, zählen ebenso zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da sie wirtschaftlich mit den Mieteinnahmen in Zusammenhang stehen. Zahlungen des bisherigen Mieters aufgrund vertragswidriger Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsablauf und dadurch bedingter Mietausfall stellen Mieteinnahmen dar.
Eine gezahlte Abfindung für die vorzeitige Aufhebung eines Mietvertrags führt als Entschädigung i. S. d. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu Einnahmen.
6.2 Zuflusszeitpunkt
Der Zufluss von Mieteinnahmen beim Vermieter erfordert die Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Die Forderung aus einem Mietvertragsverhältnis führt daher erst im Zeitpunkt des tatsächlichen Zuflusses zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. So sind auch Nachzahlungen aus u. U. mehrjährigen Mietrückständen erst im Jahr der Zahlung zugeflossen. Eine Ausnahme gilt nur für Mieten, die kurze Zeit, d. h. bis zu 10 Tagen, vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zufließen. Sie sind nach § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG in dem Jahr zu erfassen, zu dem sie wirtschaftlich gehören.
Zuflusszeitpunkt
Die am 2.1.2024 fällige Miete für den Januar 2024, die bereits am 29.12.2023 dem Mietkonto gutgeschrieben wurde, ist erst im VZ 2024 zu versteuern.
Ein Mietausfall führt mangels Zufluss nicht zu einer Versteuerung der vereinbarten Miete. Wenn der Vermieter die Einstellung der Mietzahlung aber über einen längeren Zeitraum hinnimmt und keine geeigneten Maßnahmen ergreift, diesen Zustand zu beenden, entfällt die Einkünfteerzielungsabsicht und damit der Abzug von Werbungskosten.
6.3 Werbungskostenabzug
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig. Aufwendungen verlieren auch dann nicht den Charakter als Werbungskosten, wenn vorübergehend keine Einnahmen erzielt werden. Der Vermieter kann Werbungskosten hinsichtlich eines vermieteten Gebäudes oder einer vermieteten Wohnung auch geltend machen, wenn ihm durch den Ausfall von Mietzahlungen über einen größeren Zeitraum keine Einnahmen zufließen.
Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind solange als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. An einer solchen endgültigen Aufgabe fehlt es, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht. Für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht aufgrund objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt ein Werbungskostenabzug.
Der Werbungskostenabzug scheidet generell ab dem Zeitpunkt aus, in dem der Vermieter bewusst auf Mieteinnahmen verzichtet oder objektiv keine Vermietungsabsicht mehr besteht. Dies gilt auch für den Fall, dass eine zukünftige Vermietung dauerhaft ausgeschlossen ist, weil der Steuerpflichtige das Grundstück tatsächlich oder rechtlich nicht mehr einem anderen zur Nutzung überlassen kann. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück auf eine andere Person überträgt, ohne sich die Nutzung vorzubehalten, oder er einer anderen Person ein (dingliches) Nutzungsrecht, z. B. ein Wohnrecht, den Nießbrauch oder ein Dauerwohn- und Nutzungsrecht nach § 31 WEG daran einräumt und sich so der rechtlichen Möglichkeit entzieht, im eigenen Namen und für eigene Rechnung einen...