Mieteinnahmen und Mietausfall bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Zusammenfassung

Überblick

Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, stellt sich i. d. R. als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG führt, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben (BFH, Urteil v. 30.9.1997, IX R 80/94, BStBl 1998 II S. 771). Die Einnahmen werden demjenigen zugerechnet, der den Tatbestand der Einkunftserzielung erfüllt. Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt; ihm müssen die Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag oder einem ähnlichen Vertrag über eine Nutzungsüberlassung – rechtlich oder tatsächlich – zurechenbar sein (BFH, Urteil v. 24.10.2012, IX R 24/11, BFH/NV 2013 S. 1228). Bei Miteigentümern muss daher zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 8 Abs. 1 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind alle Güter in Geld oder Geldeswert, die dem Steuerpflichtigen im Rahmen seiner Vermietungstätigkeit als Gegenleistung für die zeitliche Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung von unbeweglichem Vermögen zufließen. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind.

Ein Mietausfall führt mangels Zufluss nicht zu einer Versteuerung der vereinbarten Miete. Wenn der Vermieter die Einstellung der Mietzahlung aber über einen längeren Zeitraum hinnimmt und keine geeigneten Maßnahmen ergreift, diesen Zustand zu beenden, entfallen die Einkünfteerzielungsabsicht und der Abzug von Werbungskosten.

Ab dem VZ 2021 gilt für die Berücksichtigung von Aufwendungen bei der verbilligten Wohnraumvermietung eine Grenze von 50 % der ortsüblichen Miete (davor 66 %). Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist (wieder) eine Totalüberschuss-Prognose vorzunehmen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Vermietungseinkünfte werden nach § 21 EStG besteuert. Rechtsgrundlage für die steuerliche Erfassung der Einnahmen und den Abzug der Werbungskosten ist das Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Steuerrechtliche Hinweise finden sich in H 21.2 "Einnahmen", H 21.3 und H 21.4 EStH.

Weitere Voraussetzungen und Rechtsfolgen für die steuerliche Erfassung der Einnahmen wurden durch die Rechtsprechung des BFH und der Finanzgerichte entwickelt.

1 Allgemeines

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder ein Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen.^[1]

Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten entgeltlichen Überlassung unbeweglichen Vermögens zum Gebrauch oder zur Nutzung. Demnach gehören auch das (schuldrechtlich vereinbarte) Entgelt für die Ausübung eines dinglichen Wohnungsrechts grundsätzlich zu den Einnahmen gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.^[2]

Bei Miteigentümern können Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einem einzelnen Miteigentümer nur dann (anteilig) zugerechnet werden, wenn und soweit er in objektiver und subjektiver Hinsicht den Tatbestand des § 21 Abs. 1 EStG erfüllt. Die Feststellung, wer unter mehreren Miteigentümern den objektiven Einkünftetatbestand erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzielter Einkünfte. Dementsprechend stellt sich die Zurechnungsfrage überhaupt nicht, wenn feststeht, dass nur ein Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt.^[3]

[1] Ständige Rechtsprechung, z. B. BFH, Urteil v. 11.7.2017, IX R 42/15, BFH/NV 2017 S. 1422.

[2] BFH, Urteil v. 29.5.2018, IX R 8/17, BFH/NV 2019 S. 386.

[3] BFH, Urteil v. 15.12.2009, IX R 55/08, BFH/NV 2010 S. 863.

1.1 Prüfkriterien

Eine einkommensteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (sog...