Mietereinbauten / 2 Arten der Mieter­einbauten und -umbauten

2.1 Scheinbestandteile

Ein Scheinbestandteil entsteht, wenn durch die Baumaßnahmen des Mieters Sachen "zu einem vorübergehenden Zweck" in das Gebäude eingefügt werden.^[1] Sie sind zwar körperlich Bestandteil des Grundstücks, bürgerlich-rechtlich behalten sie jedoch ihre rechtliche Selbständigkeit und stellen selbständige, bewegliche Vermögensgegenstände dar, wenn sie nicht selbst Gebäude sind. Der Mieter ist rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Scheinbestandteils.

Eine Einfügung zu einem vorübergehenden Zweck ist anzunehmen, wenn

• die Nutzungsdauer der eingefügten Sachen länger als die voraussichtliche Mietdauer ist,
• die eingefügten Sachen auch nach ihrem Ausbau nicht nur einen Schrottwert, sondern noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert repräsentieren und
• nach den gesamten Umständen, insbesondere nach Art und Zweck der Verbindung damit gerechnet werden kann, dass die eingebauten Sachen später wieder entfernt werden.^[2]

Hinweis

Zerstörung bei Entfernung

Da ein Scheinbestandteil ertragsteuerlich als Wirtschaftsgut behandelt wird, muss auch nach dem Ausbau noch ein Wirtschaftsgut anzunehmen sein. Daraus folgt, dass die Sache nach dem Ausbau als solche noch vorhanden sein muss und nicht lediglich Material oder Rohstoff zurückbleiben darf. Danach ist eine in ein Gebäude eingebaute Sache nach Ablauf der Mietzeit als verbraucht anzusehen, wenn sie vom Gebäude nicht mehr getrennt werden kann, ohne dass sie zerstört oder doch praktisch wertlos wird. Nach höchstrichterlicher Finanzrechtsprechung^[3] soll der Umstand, dass die Sache beim Ausbau zerstört wird und lediglich Material zurückbleibt, in Anlehnung an die Zivilrechtsprechung allerdings nur im Rahmen der Würdigung der Gesamtheit aller Umstände zur Ermittlung des wahren Willens der Beteiligten von Bedeutung und für sich allein kein ausschlaggebendes Argument sein. So kann von einem Ausbau eines Wirtschaftsguts z.  B. auch dann noch ausgegangen werden, wenn nur unwesentliche Änderungen erforderlich sind, um nach dem Ausbau einen anderweitigen sinnvollen Einsatz zu ermöglichen (z.  B. neuer Zuschnitt von Verkabelungen und Einsatz von Verbindungssteckern^[4]).

Scheinbestandteile sind beispielsweise

• Teppichböden, die nach dem Willen des Verlegenden nur vorübergehend eingebracht werden sollen,^[5]

• eine auf Punktfundamenten errichtete Maschinenhalle,^[6]
• Energieversorgungs- und Telekommunikationseinrichtungen (Leitungen für Gas, Wasser, Elektrizität, usw.), die sich auf fremden Grundstücken und Gebäuden befinden.

Hinweis

Einbauküche als Scheinbestandteil

Die in einem zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilienobjekt eingebaute Spüle sowie ein dort installierter Kochherd sind nach aktueller Verkehrsauffassung grundsätzlich nicht (mehr) als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, sondern als Scheinbestandteile^[7] anzusehen, soweit sie im Einzelfall nicht i.  S. des § 94 Abs. 2 BGB zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden. Die Einbauküche ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten im Wege der Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigen sind.^[8]

[1] § 95 BGB.

[2] BMF, Schreiben v. 15.1.1976, BStBl 1976 I S. 66, Nr. 2, mit Rspr. Nw.

[3] BFH, Urteil v. 9.4.1997, II R 95/94, BStBl 1997 II S. 452, m.  w.  N.

[4] BFH, Urteil v. 25.11.1999, III R 77/97, BStBl 2002 II S. 233.

[5] OLG Köln, Urteil v. 1.4.2003, 9 U 175/01, openJur 2011 S. 26245.

[6] OLG Celle, Urteil v. 1.4.2004, 7 U 71/04 (L).

[7] § 95 Abs. 2 BGB.

[8] BFH, Urteil v. 3.8.2016, IX R 14/15, BStBl 2017 II S. 437.

2.2 Betriebsvorrichtungen

Im Gegensatz zu unselbstständigen Gebäudeteilen, die erst die Nutzung des Gebäudes ermöglichen, z.  B. Heizung, Belüftung, Beleuchtung, dienen Betriebsvorrichtungen der unmittelbaren Ausübung der betrieblichen oder beruflichen Tätigkeit. Nach der auch im Einkommensteuerrecht geltenden Regelung des § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG kommen als Betriebsvorrichtungen nur Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art in Betracht, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Grundstücksbestandteile sind.^[1]

Insbesondere aus dem Erfordernis der Zugehörigkeit "zu einer Betriebsanlage" folgert die Rechtsprechung, dass der Begriff der Betriebsvorrichtung Gegenstände voraussetzt, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Das erfordert, dass zwischen Anlage und Betriebsablauf ein besonders enger Zusammenhang besteht, wie er bei einer Maschine üblicherweise gegeben ist.^[2] Für die Annahme einer Betriebsvorrichtung reicht allerdings nicht aus, dass eine Anlage für einen Gewerbebetrieb lediglich nützlich oder notwendig oder sogar gewerbepolizeilich vorgeschrieben ist.^[3]

Dass das öffentliche Recht bestimmte von den Ordnungsbehörden durchzusetzende Anforderungen an den Betriebsablauf stellt und deswegen hergestellte oder angeschaffte Anlagen unabdingbar für die Gewerbeausübung sind, reicht daher für die Annahme einer Betriebsvorrichtung nicht aus. An der hierfür erforderlichen Voraussetzung, dass du...