Mietereinbauten / Einkommensteuer

1 Allgemeines

Baumaßnahmen, die der Mieter eines Gebäudes oder Gebäudeteils auf seine Rechnung an dem gemieteten Gebäude oder Gebäudeteil vornimmt, werden allgemein als Mietereinbauten oder -umbauten bezeichnet, es sei denn, die Aufwendungen des Mieters stellen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand^[1] dar.^[2]

Sie sind als materielle, dem Mieter zuzurechnende Wirtschaftsgüter zu aktivieren, und zwar als

• bewegliche Wirtschaftsgüter, wenn der Mieter sachenrechtlicher Eigentümer ist (Scheinbestandteile^[3]) oder eine Betriebsvorrichtung^[4] des Mieters besteht, oder
• als unbewegliche Wirtschaftsgüter unter dem Gesichtspunkt des besonderen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs oder des wirtschaftlichen Eigentums.^[5]

Betriebliche Baumaßnahmen des Mieters, die in keine dieser Kategorien fallen und daher nicht als materielles Wirtschaftsgut zu aktivieren sind, sind weder als immaterielle Wirtschaftsgüter noch als Rechnungsabgrenzungsposten zu aktivieren.^[6] Die Aufwendungen führen grundsätzlich zu sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben.^[7]

[1]

Abschnitt 3.1

[2] BMF, Schreiben v. 15.1.1976, BStBl 1976 I S. 66, Nr. 1.

[3] § 95 BGB.

[4] § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG.

[5] BFH, Urteil v. 11.6.1997, XI R 77/96, BStBl 1997 II S. 774, m.  w.  N.

[6] Vgl. von Wallis in: Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, 308. Aufl./Lfg. 12.2021, § 5 EStG, Anm. 1256.

Weber-Grellet in: Schmidt, EStG, 41. Aufl. 2022, § 5 EStG, Rz. 270 "Mietereinbauten und -umbauten".

[7] BFH, Urteil v. 13.5.2004, IV R 1/02, BStBl 2004 II S. 780.

FG des Saarlandes, Urteil v. 7.2.2006, 1 K 330/02, EFG 2006 S. 875.

2 Arten der Mieter­einbauten und -umbauten

2.1 Scheinbestandteile

Ein Scheinbestandteil entsteht, wenn durch die Baumaßnahmen des Mieters Sachen "zu einem vorübergehenden Zweck" in das Gebäude eingefügt werden.^[1] Sie sind zwar körperlich Bestandteil des Grundstücks, bürgerlich-rechtlich behalten sie jedoch ihre rechtliche Selbständigkeit und stellen selbständige, bewegliche Vermögensgegenstände dar, wenn sie nicht selbst Gebäude sind. Der Mieter ist rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Scheinbestandteils.

Eine Einfügung zu einem vorübergehenden Zweck ist anzunehmen, wenn

• die Nutzungsdauer der eingefügten Sachen länger als die voraussichtliche Mietdauer ist,
• die eingefügten Sachen auch nach ihrem Ausbau nicht nur einen Schrottwert, sondern noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert repräsentieren und
• nach den gesamten Umständen, insbesondere nach Art und Zweck der Verbindung damit gerechnet werden kann, dass die eingebauten Sachen später wieder entfernt werden.^[2]

Hinweis

Zerstörung bei Entfernung

Da ein Scheinbestandteil ertragsteuerlich als Wirtschaftsgut behandelt wird, muss auch nach dem Ausbau noch ein Wirtschaftsgut anzunehmen sein. Daraus folgt, dass die Sache nach dem Ausbau als solche noch vorhanden sein muss und nicht lediglich Material oder Rohstoff zurückbleiben darf. Danach ist eine in ein Gebäude eingebaute Sache nach Ablauf der Mietzeit als verbraucht anzusehen, wenn sie vom Gebäude nicht mehr getrennt werden kann, ohne dass sie zerstört oder doch praktisch wertlos wird. Nach höchstrichterlicher Finanzrechtsprechung^[3] soll der Umstand, dass die Sache beim Ausbau zerstört wird und lediglich Material zurückbleibt, in Anlehnung an die Zivilrechtsprechung allerdings nur im Rahmen der Würdigung der Gesamtheit aller Umstände zur Ermittlung des wahren Willens der Beteiligten von Bedeutung und für sich allein kein ausschlaggebendes Argument sein. So kann von einem Ausbau eines Wirtschaftsguts z.  B. auch dann noch ausgegangen werden, wenn nur unwesentliche Änderungen erforderlich sind, um nach dem Ausbau einen anderweitigen sinnvollen Einsatz zu ermöglichen (z.  B. neuer Zuschnitt von Verkabelungen und Einsatz von Verbindungssteckern^[4]).

Scheinbestandteile sind beispielsweise

• Teppichböden, die nach dem Willen des Verlegenden nur vorübergehend eingebracht werden sollen,^[5]

• eine auf Punktfundamenten errichtete Maschinenhalle,^[6]
• Energieversorgungs- und Telekommunikationseinrichtungen (Leitungen für Gas, Wasser, Elektrizität, usw.), die sich auf fremden Grundstücken und Gebäuden befinden.

Hinweis

Einbauküche als Scheinbestandteil

Die in einem zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilienobjekt eingebaute Spüle sowie ein dort installierter Kochherd sind nach aktueller Verkehrsauffassung grundsätzlich nicht (mehr) als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, sondern als Scheinbestandteile^[7] anzusehen, soweit sie im Einzelfall nicht i.  S. des § 94 Abs. 2 BGB zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden. Die Einbauküche ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten im Wege der Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigen sind.^[8]

[1] § 95 BGB.

[2] BMF, Schreiben v. 15.1.1976, BStBl 1976 I S. 66, Nr. 2, mit Rspr. Nw.

[3] BFH, Urteil v. 9.4.1997, II R 95/94, BStBl 1997 II S. 452, m.  w.  N.

[4] BFH, Urteil v. 25.11.1999, III R 77/97, BStBl 2002 II S. 233.

[5] OLG Köln, Urteil v. 1.4.2003, 9 U 175/01, openJur 2011 S. 26245.

[6] ...