Mietzuschussdarlehen als Einnahme bei Vermietung und Verpachtung

Leitsatz

Ein von einem privaten Dritten gewährtes Mietzuschussdarlehen kann zu Einnahmen bei Vermietung und Verpachtung (VuV) führen. Dem steht nicht entgegen, dass die Gewährung in Form eines Darlehens erfolgt, das zu einem späteren Zeitpunkt bei Eintritt bestimmter Bedingungen zurückzuzahlen ist.

Sachverhalt

Die Klägerin ist eine vermögensverwaltende KG und erwarb im August 1992 ein Baugrundstück. Im September 1992 schloss sie mit der Firma E einen Generalübernehmervertrag zur schlüsselfertigen Erstellung eines Gebäudekomplexes (Fondsobjekt). Die Firma E übernahm zudem im Rahmen eines Alleinauftrags den Nachweis der Vermittlung von Mietern.

Ende 1994 teilte die Firma E mit, dass erst im Laufe des Jahres 1995 eine Vollvermietung des Objekts erreicht werden kann. Sie stellte für 1995 eine Ausschüttung von rund 5.140.000 DM durch Gewährung eines Mietzuschusses sicher, verbunden mit einem Besserungsschein, wonach ihr die die Fonds-Prognose-Rechnung übersteigenden Mieteinahmen aus späteren Jahren bis zu Höhe des gewährten Mietzuschusses zustehen.

Nach Annahme des Angebots kam es im Jahr 1995 zu einer Teilzahlung von rund 4.596.000 DM an die Klägerin, die diesen Betrag als einen einkommensneutralen Darlehenszufluss behandelte. Das Finanzamt sah in der Zahlung eine Mietersatzzahlung und erhöhte die Vermietungseinnahmen.

Entscheidung

Das FG entscheidet, dass die Teilzahlung bei der Klägerin zu Einnahmen führt. Denn die Zahlung wurde durch ihre Vermietungstätigkeit veranlasst. Alleiniger Zweck der Gewährung des Mietzuschusses war, die Einnahmen der Klägerin aus ihrer Vermietungstätigkeit in einem solchen Umfang zu erhöhen, dass sie eine ihre Anleger zumindest halbwegs zufriedenstellende Ausschüttung vornehmen konnte.

Der Umstand, dass der Mietzuschuss in Form eines zu einem späteren Zeitpunkt bei Eintritt der näher bestimmten Bedingungen zurückzuzahlenden Darlehens gewährt worden ist, steht dem nicht entgegen. Wird nämlich die Rückzahlungsverpflichtung auf einen Zeitpunkt hinausgeschoben, von dem weder bekannt ist, ob er überhaupt, noch wann er eintritt, wirkt sich der Zufluss der Darlehensmittel als eine Einnahme aus, der auf der Gegenseite keine aktuelle Rückzahlungsverpflichtung als ein die Einnahme mindernder Ausgleichsposten gegenüber steht.

Hinweis

Die Klägerin hat die vom FG zugelassene Revision zum BFH eingelegt (Az. IX R 56/13). Es liegt - soweit ersichtlich - bislang noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage vor, ob ein von einem privaten Dritten gewährtes Mietzuschussdarlehen als Einnahme aus VuV anzusehen ist. Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie der BFH die Sache sieht.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 15.10.2013, 3 K 3169/03