Nach Anschaffung unvermutet angefallene Kosten zur Wiederherstellung des zeitgemäßen Zustands eines Mietobjektes als "anschaffungsnahe Herstellungskosten"

Leitsatz

1. Unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, führen unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

2. Dies gilt auch, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung "verdeckte", d.h. dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben werden.

Normenkette

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 1, Abs. 4, Abs. 5, § 9 Abs. 1 Satz 1, Satz 3 Nr. 7, Abs. 5 Satz 2, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, § 255 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 HGB

Sachverhalt

Die Kläger erwarben eine vermietete Eigentumswohnung. Kurz nach dem Erwerb starb die Mieterin. Die Kläger erneuerten das Bad, die Elektroinstallation und Fenster und vermieteten die Wohnung wieder. Die Aufwendungen machten sie als sofort abziehbaren Aufwand geltend. Mit dem Tod der Mieterin hätten sie nicht gerechnet. Die Wohnung sei auf dem Stand von vor 40 Jahren gewesen. Sie hätten keine Möglichkeit gehabt, den Aufwendungen auszuweichen. Das FA nahm dagegen nachträgliche Herstellungskosten an. Die 15 %-Grenze war eindeutig überschritten. Die Klage (Niedersächsisches FG, Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16, Haufe-Index 11659047) hatte keinen Erfolg.

Entscheidung

Die Revision der Kläger blieb ebenfalls erfolglos. Die Kläger hätten typische verdeckte Mängel beseitigt. Die Aufwendungen dafür fielen unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Hinweis

Die Besprechungsentscheidung fügt der bekannten Rechtsprechung zu den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStGkeine neuen Grundsätze hinzu, sondern stellt lediglich klar, wie diese zu verstehen sind. Dabei geht es um die Frage, welche Aufwendungen über den Wortlaut der Vorschrift hinaus nicht in die 15 %-Grenze einzurechnen sind.

1. Der Senat hat dies bisher nur bejaht für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist (BFH, Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16, BFH/NV 2017, 1652, m. Anm. RatschowBFH/PR 2017, 378, BFHE 259, 42, BStBl II 2018, 9).

2. Davon abgegrenzt hat der Senat alle verdeckten, aber bei Erwerb bereits angelegten Mängel. Sie werden miterworben und führen, selbst wenn sie für den Erwerber nicht erkennbar waren, im Fall ihrer Beseitigung innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb u.U. zu nachträglichen Herstellungskosten.

3. Es kommt auf die Schadensursache an. Ist das den Schaden auslösende Ereignis erst nach dem Erwerb eingetreten, kommt eine Ausnahme in Betracht. Waren die Mängel dagegen beim Erwerb schon vorhanden, wenn auch möglicherweise nicht erkennbar, fallen die Aufwendungen für ihre Beseitigung in die 15 %-Grenze. Das gilt insbesondere für Mängel, die auf den jahrelangen Gebrauch der Mietsache durch den Vormieter zurückzuführen sind (vertragsgemäßer Gebrauch).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 13.3.2018 – IX R 41/17