vorläufig nicht rechtskräftig
Revision zugelassen durch das FG
Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH [II R 72/06)]
Entscheidungsstichwort (Thema)
Abschlag vom Einheitswert bei Einfamilienhaus ohne Kellergeschoss
Leitsatz (redaktionell)
- Der Einheitswert für Einfamilienhäuser ist grds. im Ertragswertverfahren zu errechnen.
- Bei der Bewertung im Ertragswertverfahren ergibt sich der Grundstückswert regelmäßig durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete. Bei Gebäuden, die im Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vermietet waren, tritt an die Stelle der Jahresrohmiete die übliche Miete, die ggf. in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist.
- Der Wert eines Hauses mindert sich, wenn ein Keller nicht vorhanden ist.
- Bei fehlendem Kellergeschoss ist vom Gebäudewert ein Abschlag 23,5% vorzunehmen.
Normenkette
Streitjahr(e)
2000
Nachgehend
Tatbestand
Die Parteien streiten im Rahmen der Einheitswertfeststellung eines im Ertragswertverfahren bewerteten Grundstücks über die zutreffende Einordnung in eine Ausstattungsklasse. Die Kläger haben im Jahre 1992 ein unbebautes Grundstück erworben und darauf anschließend ein selbstbewohntes Wohnhaus errichtet. Das Haus hat Wohnräume im Erd- und Dachgeschoss mit einer Gesamtwohnfläche von 135 qm. Es besitzt eine Sammelheizung mit einer zentralen Warmwasserversorgung. Das Gebäude hat zwei Badezimmer, eines davon mit Badewanne, zwei Waschbecken und separat abgemauerter Dusche. Die Badezimmer haben Fliesen auf den Böden und an den Wänden, die Wandfliesen reichen bis zur Decke. Das Haus hat mehrere großflächige Fenster und Terrassentüren mit Isolierverglasung, die sich an der südlich gelegenen Seite des Gebäudes bis in einen Erker im Obergeschoss fortsetzt. Die Türen im inneren bestehen aus Massivholz. Das gesamte Haus hat Bodenfliesen mit Fußbodenheizung. Im Obergeschoss befindet sich teilweise Parkettfußboden. Zusätzlich zur Fußbodenheizung ist im Esszimmer ein bis zur Zimmerdecke reichender Kachelofen mit Sitzbank eingebracht. Ein Kellergeschoss ist nicht vorhanden. Im Erdgeschoss befindet sich unter der Treppe zum Obergeschoss ein 1,8 qm großer Abstellraum, in dem Vorräte gelagert werden können. Die Heizung ist nicht in einem eigens dafür vorgesehenen Raum untergebracht. Sie befindet sich auf dem Spitzboden und ist vom Obergeschoss aus nur durch eine Einschubtreppe zu erreichen.
Der Beklagte hat für das Grundstück eine Art- und Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1995 zum Einfamilienhaus durchgeführt und darin den Einheitswert im Ertragswertverfahren mit 100.700 DM festgestellt. Der Wert errechnet sich aus einer Monatsmiete von 5,19 DM, den das Finanzamt seinem Mietspiegel der Klasse V (sehr gute Ausstattung) und der Spalte g (freifinanzierte nicht preisgebundene Marktmiete) entnommen hat. Der Beklagte hat den darin ausgewiesenen Wert von 4,90 DM um 6% für ein freistehendes Einfamilienhaus erhöht.
Das Einspruchsverfahren führte zu einer Erhöhung des Einheitswertes auf 101.200 DM. Zu dieser Erhöhung kam es, weil das Finanzamt den Spiegelwert von 4,90 neben dem Zuschlag für ein freistehendes Einfamilienhaus um weitere 5% wegen übernommener Schönheitsreparaturen erhöhte. Den so gewonnen Wert begrenzte es auf die pauschale Kostenmiete von 5,35 DM.
Mit ihrer dagegen erhobenen Klage wenden sich die Kläger gegen die Höhe des Mietwertes. Sie sind der Auffassung, dass die Einordnung ihres Hauses in die Ausstattungsklasse V des Mietspiegels nicht richtig sei. Das Haus hebe sich nach Bauart, Größe und Gestaltung nicht vom heute üblichen Standard gewöhnlicher Einfamilienhäuser ab. Es seien nur durchschnittlich qualitative Materialien verwendet worden. Whirlpool und Urinalbecken seien nicht vorhanden, die Bodenfliesen seien nicht diagonal verlegt. Die Herstellungskosten des Gebäudes beliefen sich auf 487,57 DM/qm Wohnfläche bezogen auf die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungsstichtag und lägen damit im Bereich der Ausstattungsklasse II. Sollte ihr Haus tatsächlich in die Ausstattungsklasse V eingeordnet werden, wäre die Bewertung wirklich exklusiv ausgestatteter Häuser mit derselben Ausstattungsklasse nicht sachgerecht.
Die Kläger beantragen,
unter Änderung des Einheitswertbescheides vom ..... in Gestalt des Einspruchsbescheides vom ...... den Einheitswert auf den 1. Januar 1995 unter Berücksichtigung der Ausstattungsklasse II niedriger festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält an dem bisher ermittelten Mietwertansatz fest und verweist darauf, dass alle Kriterien für die Einstufung des Gebäudes in die Ausstattungsklasse V erfüllt seien. Entscheidend seien nicht die heute üblichen Gepflogenheiten sondern die Wertverhältnisse des Jahres 1964. Gemessen an jenen Maßstäben sei die Einordnung zutreffend.
Wegen des Vortrags der Parteien im Übrigen wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze im Klage- und im Vorverfahren Bezug genommen.
Der Berichte...
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