Entscheidungsstichwort (Thema)
Unwiderlegliche Vermutung der Überschusserzielungsabsicht bei der Dauervermietung von Wohnraum
Leitsatz (redaktionell)
Bei der Dauervermietung von Wohnraum spricht eine unwiderlegliche Vermutung für das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht. Es kommt daher nicht darauf an, ob der Stpfl. bei der Vermietung langjährige Werbungskostenüberschüsse erzielt und ob er tatsächlich die Absicht hat, einen realen Einnahmeüberschuss zu erzielen.
Normenkette
EStG §§ 21, 2 Abs. 1 Nr. 6
Streitjahr(e)
1993
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist die Frage, ob der Kläger die Vermietung einer ehemaligen Mühle mit Überschusserzielungsabsicht betreibt.
Der Kläger, Jahrgang 1943, war nichtselbständig bei…beschäftigt. Die Höhe seiner Einnahmen aus dieser Tätigkeit betrug beispielsweise im Streitjahr 1993 sowie in den zwei vorangehenden Jahren 547.000,- DM (1991), 418.000,- DM (1992) und 432.000,- DM (1993).
Der Kläger schloss mit Datum vom 8. April 1980 einen Vertrag über den Kauf eines Grundstücks in L ab, das mit einer unter Denkmalschutz stehenden Mühle, Baujahr 1731, und einem ehemaligen Sägewerksgebäude bebaut ist. Beabsichtigt hatte der Kläger zu diesem Zeitpunkt, das Sägewerksgebäude als Restaurant zu nutzen. Die Mühle sollte dem Pächter des Restaurants als Wohnung zur Verfügung gestellt werden.
Die Eigentumsübertragung unterblieb zunächst, weil das Grundstück noch mit einem Grundpfandrecht belastet war und der Grundpfandgläubiger die Zwangsversteigerung in das Grundstück betrieb. Im Rahmen dieses Zwangsversteigerungsverfahrens erwarb der Kläger selbst das Objekt durch Zuschlagsbeschluss vom 7. Juli 1982.
Der Kläger erhielt baurechtlich keine Genehmigung zur Umnutzung des Sägewerksgebäudes zum Restaurant; auch ein Klageverfahren blieb insoweit erfolglos. Daraufhin baute der Kläger lediglich den Mühlenstumpf zur Wohnung aus, das Sägewerksgebäude blieb unrenoviert. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Mühle betrugen 409.657,- DM.
Die Mühle wird seit 1982 vermietet. In den Folgejahren stellte sich heraus, dass Wasser durch die Wände in die Mühle eindrang und daher erhebliche Reparaturaufwendungen erforderlich wurden. In diesem Zusammenhang fielen Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 25.000,- DM 1986 und 42.000,- 1987 an.
Der Kläger hat die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die Reparaturkosten fremdfinanziert. Auch für die in den ersten Jahren der Vermietung erwirtschafteten Verluste hat er weiteres Fremdkapital aufgenommen.
Der Kläger hat die im Zusammenhang mit dem Objekt aufgenommenen Schulden zum 01.01.1991 umfinanziert. Seither existiert ein Darlehen der C Bank mit einer Darlehenssumme von 560.000,- DM sowie eines der D Bank mit einer Darlehenssumme von 120.000,- DM. Diese Darlehen werden bislang nicht getilgt. Vorgesehen ist, das Darlehen der C Bank im Jahre 2006 und das der D Bank im Jahre 2018 durch die Auszahlung von Lebensversicherungen in einem Schlag zu tilgen.
Der Kläger hat mit der Mühle laufend Verluste erzielt. Diese betrugen im einzelnen:
1984 |
77.053,- |
1985 |
56.534,- |
1986 |
88.620,- |
1987 |
104.889,- |
1988 |
74.299,- |
1989 |
68.690,- |
1990 |
133.133,- |
1991 |
61.461,- |
1992 |
65.749,- |
1993 |
52.905,- |
1994 |
52.195,- |
1995 |
53.017,- |
1996 |
50.090,- |
1997 |
45.888,- |
1998 |
44.365,- |
1999 |
24.264,- |
2000 |
25.135,- |
2001 |
25.105,- |
Die Summe der Verluste im Zeitraum 1984 bis 2001 beträgt 1.103.199,- DM. Für die Jahre 1982 und 1983 hat der Kläger die Überschussermittlung für die Mühle mit jener für ein weiteres Vermietungsobjekt in L zusammengefasst; der Verlust für beide Objekte zusammen betrug 27.453,- DM (1982) und 122.101,- DM (1983).
Die Mieteinnahmen aus der Mühle lagen in den Jahren 1991-1995 in der Größenordnung von 12.000,- - 13.000,- DM, in den Folgejahren 1996 - 2001 zwischen 9.300,- DM und 12.300,- DM. Im Zeitraum 1983-1992 nahm der Kläger SonderAfA nach § 82 i EStDV in Anspruch. Diese betrug 31.395,- DM p.a. bei einer Bemessungsgrundlage von 313.959,- DM. Für die restlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten beantragte der Kläger die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG. Der Zinsaufwand belief sich im Streitjahr auf rund 63.000,- DM.
In der Einkommensteuererklärung 1993 machte der Kläger Verluste aus der Vermietung der Mühle in Höhe von 85.493,- DM geltend. Der Beklagte wich von diesem Betrag insoweit ab, als er AfA nach § 82 i EStDV strich, weil diese 1993 bereits verbraucht war. Außerdem setzte er für die weiteren Teilherstellungskosten den zutreffenden Abschreibungssatz nach § 7 Abs. 5 EStG von 2,5 % statt 5 % an. Der Verlust minderte sich dadurch auf ./. 52.905,- DM. Diese Änderung ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Mit Bescheid vom 28. April 1995 veranlagte der Beklagte den Kläger unter Berücksichtigung des Verlustes aus der Mühle in Höhe von 52.905,- DM unter dem Vorbehalt der Nachprüfung zur Einkommensteuer 1993.
In der Zeit vom 2. bis zum 24. November 1997 fand bei dem Kläger eine Außenprüfung statt. Dabei stellte sich der Be...