rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Zu hoher Kostenfaktor des auf Kostenmiete basierenden Mietspiegels als Schätzungsgrundlage im Wege fehlerbeseitigender Wertfortschreibung herabsetzbar
Leitsatz (redaktionell)
- Greift das FA zur Ermittlung der üblichen Miete als Jahresrohmiete auf eine auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten ermittelte Kostenmiete zurück, darf unter Berücksichtigung des marktüblichen Zinssatzes im Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 und üblicher Bewirtschaftungskosten nur von einem Kostenfaktor von 7 v.H. ausgegangen werden.
- Liegt dem auf einer Kostenmiete basierenden Mietspiegel des FA ein zu hoher Kostenfaktor zugrunde, kann der Steuerpflichtige im Wege eines Antrags auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung eine Herabsetzung des Einheitswerts erreichen, weil der (niedrigere) Kostenfaktor eine Schätzungsgrundlage und nicht lediglich eine andere Schätzung darstellt.
Normenkette
BewG § 22 Abs. 1, 4, § 79 Abs. 2
Tatbestand
Umstritten ist, ob der Beklagte (Finanzamt, FA) verpflichtet ist, eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 3 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG) vorzunehmen.
Die Kläger (Kl.) sind seit 1985 Eigentümer eines Wohnhauses in B., das sie selbst bewohnen. Auf den 01.01.1974 hatte das FA gegenüber den Voreigentümern das Grundstück als Einfamilienhaus bewertet und den Einheitswert (EW) auf 55.700 DM festgestellt. Auf den 01.01.1986 hat das FA eine Zurechnungsfortschreibung auf die Kl. durchgeführt. Nach Auslaufen der Grundsteuervergünstigung führte es durch EW-Bescheid vom 04.09.1991 eine Wertfortschreibung durch und stellte den EW auf den 01.01.1991 auf 65.700,- DM fest. Dabei legte es eine Monatsmiete von 4,30 DM/qm zugrunde und machte einen Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen in Höhe von 5 % auf die Jahresrohmiete. Die Monatsmiete von 4,30 DM/qm entstammt der Spalte IV g (gute Ausstattung, freifinanziert) des damals verwendeten Mietspiegels. Im Erläuterungsteil des Bescheides heißt es: „Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15. Oktober 1986…ist bei Wertfortschreibungen wegen Auslaufs der Grundsteuervergünstigung nach dem II. WoBauG statt der Kostenmiete für grundsteuerbegünstigte Wohnungen die übliche Marktmiete für freifinanzierte Wohnungen anzusetzen. Die angesetzten Mieten entsprechen der ortsüblichen Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964.”
Nachdem der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 18. November 1998 (II R 79/96, BFHE 187, 104, BStBl. II 1999, 10) entschieden hat, dass die Spalte „g” der in Niedersachsen verwendeten Mietspiegel nicht die übliche Marktmiete wiedergibt und dass bei dem hilfsweisen Ansatz der Kostenmiete nur von einem Kostenfaktor von 7 v.H. auszugehen ist statt von 7,5 v.H., wie es die Finanzverwaltung bis dahin gemacht hat, stellten die Kläger mit Schreiben vom 3. September 1999 einen Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Sie beantragten, die Miete mit dem Wert von 4,00 DM/qm laut Spalte IV g des überarbeiteten Mietspiegels zu berücksichtigen. Diesen Antrag lehnte das FA ab. Zur Begründung führte es aus, Grundlage des EW-Bescheides auf den 01.01.1991 vom 04.09.1991 sei eine geschätzte übliche Miete gewesen. Auch der aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des BFH ergangene „neue Mitspiegel” sei nur eine Schätzung. Hier sei somit lediglich eine Schätzung durch eine anderweitige Schätzung ersetzt worden. Das sei kein Grund für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Der gegen den Ablehnungsbescheid gerichtete Einspruch blieb ohne Erfolg.
Die Kl. tragen vor:
Anhand der Erläuterungen zu dem Einheitswertbescheid auf den 01.01.1991 für sie nicht erkennbar gewesen sei, dass das FA von einer Kostenmiete ausgegangen sei. Vielmehr hätten sie annehmen müssen, dass es sich um die ortsübliche Miete handele. Wenn sich das FA nun darauf berufe, dass lediglich eine Schätzung der Kostenmiete durch eine andere ersetzt werde, dann setze er sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch und handele treuwidrig.
Im Übrigen komme es für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung vorliegen, lediglich darauf an, dass der im vorangehenden Bescheid festgestellte Einheitswert objektiv fehlerhaft sei, nicht jedoch darauf, weshalb er fehlerhaft sei. Es reiche aus, dass die vom Beklagten vorgenommene Ermittlung des Einheitswertes geltendem Recht widerspreche. Dass ein Kostenfaktor von 7,5 v.H. nicht geltendem Recht entspreche, habe der BFH aber eindeutig festgestellt.
Der Einheitswertbescheid auf den 01.01.1991 sei außerdem noch in einem zweiten Punkt fehlerhaft. So habe der Beklagte zusätzlich zur Kostenmiete einen Zuschlag von 5 v.H. für Schönheitsreparaturen angesetzt. Mit Urteil vom 4. März 1999 II R 106/97, BFH NV 1999, 1402, habe der BFH entschieden, dass beim Ansatz einer Kostenmiete kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen vorzunehmen sei, weil diese Kosten begrifflich bereits in der Kostenmiete enthalten seien. Da der BFH in einer anderen Entscheidung (Urteil v. 31. Juli 1981...