Leitsatz
Ein Bauunternehmer, der per Abtretung eines Restitutionsanspruches ein vermietetes Mehrfamilienhaus erwirbt, dieses entmietet und mit der Sanierung auf eigene Rechnung beginnt, bevor er es verkauft, um als Auftragnehmer die Sanierung zu beenden, muss das Gebäude als notwendiges Betriebsvermögen behandeln. Gleichzeitig liegt ein Ausnahmefall im Sinne der Drei-Objekt-Grenze vor, da auch bei einer bloßen Sanierung in unbedingter Veräußerungsabsicht nach dem Gesamtbild der Verhältnisse eine nachhaltige gewerbliche Tätigkeit angenommen werden kann. Dass die Restitution ein Hoheitsakt ist, lässt unberührt, dass als Anschaffungskosten der Kaufpreis der ursprünglichen Abtretung des Restitutionsanspruches anzusetzen ist.
Sachverhalt
Ein Baubetreuer, Makler und Verwalter von Mietwohnungen erwarb am 10.12.1993 einen Restitutionsanspruch für DM 110.000. Kurze Zeit später wurde er gegen Zahlung des Ablösebetrages als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Anfang 1996 begann der Kläger die Wohnungen zu entmieten. Er schloss im März 1996 eine Bauherren-Haftpflichtversicherung ab und ab April wurden im Auftrag des Klägers Sanierungsarbeiten an dem Anwesen durchgeführt. Der Kläger machte aus den Rechnungen den Vorsteuerabzug geltend. Gleichzeitig bot der Kläger das Anwesen zum Verkauf an. Zum 01.06.1996 sollte die Bauherren-Haftpflichtversicherung auf den zukünftigen Käufer übergehen, der schließlich mit Vertrag vom 06.06.1996 den Kläger mit der Sanierung des Objektes zum Preis von DM 700.000 beauftragt hatte. Im Juli gewährte die Sparkasse dem Kläger ein Sanierungsdarlehen in Höhe von DM 500.000, das auf den Kaufpreis des notariellen Kaufvertrages vom 30.08.1996 in Höhe von DM 500.000 angerechnet wurde. In diesem Vertrag wurde als Übergabezeitpunkt der 01.06.1996 vereinbart, allerdings zahlte der Kläger bis 31.08. die Wasser- und Abwassergebühren für das Objekt und machte bis zu diesem Datum aus den aufgrund der Sanierung angefallenen Rechnungen im Rahmen seiner betrieblichen Buchführung den Vorsteuerabzug geltend. Der Kauf- und Sanierungsvertrag wurde anschließend wie vereinbart abgewickelt. Das Finanzamt nahm an, dass das Grundstück aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen eingelegt wurde, als die unbedingte Veräußerungsabsicht des Klägers, der den Kaufpreis zur Finanzierung eines weiteren Objektes benötigte, feststand. Als Anschaffungskosten setzte das Finanzamt den Kaufpreis für den Restitutionsanspruch in Höhe von DM 110 000,- an.
Entscheidung
Das FG sieht in der Sanierung und in der Veräußerung des Mehrfamilienhauses einen betrieblichen Vorgang. Vorgänge im Zusammenhang mit Immobilien können bei Bauträgern, Grundstückverwaltern und Immobilenmaklern nur dann der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet werden, wenn sie eindeutig privat veranlasst sind und auf Grund der vorliegenden Tatsachen klar von den betrieblich veranlassten Geschäftsvorfällen zu unterscheiden sind. Spätestens mit Abschluss des Bauvertrages vom 06.06.1996 sieht das Gericht das Grundstück offenkundig als dem Privatvermögen entnommen und in das Umlaufvermögen des Gewerbebetriebs eingelegt an. Hinzu kommt, dass der Aufwand für die Sanierungsarbeiten vor Abschluss des Sanierungsvertrages vom 06.06.1996 in den Auftrag zur Gesamtsanierung einzubeziehen war und der Kläger daraus den Vorsteuerabzug geltend machte. Die Vermutung des geschäftlichen Zusammenhangs konnte der Kläger nicht widerlegen insbesondere nicht durch den noch vor Abschluss des Sanierungsvertrages eingegangenen langfristigen Darlehensvertrag. In die Vertragsverhandlungen dieses Sanierungskredites war der ins Auge gefasste Käufer bereits einbezogen, der später auch bestimmungsgemäß dieses Darlehen übernahm. Dem Umstand, dass die Grundstücksgeschäfte über das Privatkonto des Klägers abgewickelt wurden, kommt demgegenüber keine entscheidende Bedeutung bei.
Das Gericht stützt die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinnes hilfsweise auch auf die Drei-Objekt-Grenze nach den vom Großen Senat aufgestellten Grundsätzen. Danach ist eine Nachhaltigkeit einer gewerblichen Betätigung ausnahmsweise auch bei einem einmaligen Veräußerungsvorgang anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse der Rahmen einer dem Privatbereich zugewiesenen Vermögensverwaltung verlassen wird und die Umschichtung des Vermögens prägend geworden ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Veräußerer entweder das Grundstück mit unbedingter Veräußerungsabsicht erwirbt oder wenn er als Bauunternehmer, Generalübernehmer oder Baubetreuer umfangreiche Sanierungsmaßnahen durchführt.
Schließlich sieht das Gericht auch die Höhe des Veräußerungsgewinns als zutreffend angesetzt an. Der Kläger hatte insoweit argumentiert, dass wenn das Grundstück schon ins Betriebsvermögen eingelegt werden müsse, dann zum damaligen Zeitwert von annähernd DM 500.000, dem alsbaldig erzielten Verkaufspreis, und nicht dem seinerzeitigen Kaufpreis für die Abtretung des Restitutionsanspruches. Das Gericht zieht zur Ermittlung des Veräußerungserlöses § 6...
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