Option zur Umsatzsteuer / 3.1 Vorteile der Option bei Grundstücksverkäufen

Erfolgt der Verkauf des Grundstücks innerhalb von 10 Jahren nach Fertigstellung oder Anschaffung sowie nach Durchführung von größeren Instandsetzungsmaßnahmen, kann sich für den Unternehmer eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a Abs. 8 UStG ergeben, wenn der Verkauf steuerbar ausgeführt wird. Eine Option bei dem steuerbaren Verkauf eines Grundstücks muss deshalb vor allem in Abhängigkeit von der Frage geprüft werden, wie der Leistungsempfänger das Grundstück verwenden wird – nur wenn er durch die Nutzung des Grundstücks zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wird er bereit sein, den Verzicht auf die Steuerbefreiung durch den Verkäufer zu akzeptieren – und ob sich eine Vorsteuerberichtigung für den Verkäufer aus dem Verkauf ergeben wird. Dabei können sich für den Verkäufer und den Käufer die folgenden Möglichkeiten ergeben:

	Verkäufer	Käufer
Vollständiger Verzicht auf die Steuer­befreiung	Auf den gesamten Kaufpreis entsteht die gesetzliche Umsatzsteuer; die Steuer wird aber vom Leistungsempfänger geschuldet.[1] Soweit das Grundstück innerhalb von 10 Jahren seit Errichtung/Kauf verkauft wird, kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG zugunsten des Unternehmers in Betracht kommen, wenn bei Errichtung des Gebäudes nicht der volle Vorsteuerabzug möglich war. Dies gilt entsprechend bei an dem Gebäude ausgeführten Leistungen[2], soweit mehr als 1.000 EUR USt entstanden waren.	Der Käufer schuldet die entstehende Umsatzsteuer, er kann die von ihm geschuldete Umsatzsteuer als Vorsteuer insoweit geltend machen, wie er das Grundstück zu vorsteuerabzugsberechtigenden Umsätzen verwenden will.
Kein Verzicht auf die Steuerfreiheit	Auf den Kaufpreis ist keine Umsatzsteuer abzuführen. Soweit das Grundstück innerhalb von 10 Jahren seit Errichtung/Kauf verkauft wird, kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG zulasten des Unternehmers in Betracht kommen, wenn bei Errichtung des Gebäudes ein Vor­steuerabzug möglich war. Dies gilt entsprechend bei an dem Gebäude ausgeführten Leistungen[3], soweit mehr als 1.000 EUR USt entstanden waren.	Eine Vorsteuerabzugsberechtigung für den Käufer ergibt sich nicht.
Teilweiser Verzicht auf die Steuerbefreiung	Auf den Teil des Kaufpreises, für den auf die Steuerfreiheit verzichtet worden ist, ist die gesetzliche Umsatzsteuer abzuführen, die Steuer entsteht bei dem Käufer. Da i. d. R. nur für die Teile des Gebäudes auf die Steuerfreiheit verzichtet wird, die bei der Anschaffung, Herstellung oder Instandsetzung zum Vorsteuerabzug berechtigten und die innerhalb des Vorsteuerberichtigungszeitraums von 10 Jahren verkauft werden, ergibt sich für den Verkäufer keine Vor­steuerberichtigung.	Der Käufer schuldet die entstehende Umsatzsteuer, er hat den Vorsteuerabzug für den Teil des Gebäudes, für den der Verkäufer auf die Steuerpflicht optiert hat, soweit der Käufer diesen Teil für Umsätze verwenden will, die den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 UStG nicht ausschließen.

Eine Teiloption auf bestimmte Teile des Grundstücks kann insbesondere bei verschiedenen Nutzungsarten in Betracht kommen (z. B. teilweise Vermietung zu Wohnzwecken und teilweise Vermietung für gewerbliche Zwecke).^[4] Unter Zugrundelegung unterschiedlicher wirtschaftlicher Funktionen ist eine Aufteilung nach räumlichen Gesichtspunkten möglich. Eine rein quotale Aufteilung ist hingegen nicht möglich.

Praxis-Beispiel

Teiloption bei unterschiedlicher Nutzung

Unternehmer U hatte 2015 eine Lagerhalle errichtet, die er für eigene unternehmerische, den Vorsteuerabzug nicht ausschließende Umsätze verwendete. Im Januar 2022 verkauft er die Lagerhalle an einen anderen Unternehmer, der die Hälfte der bisher von U genutzten Teile der Halle ebenfalls für den Vorsteuerabzug nicht ausschließende Umsätze verwenden möchte. Der andere – abgrenzbare – Teil der Halle wird von ihm an die örtliche Feuerwehr vermietet, die dort ihre Geräte unterstellen möchte.

Der Verkauf der Lagerhalle ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbar, da keine Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1a UStG vorliegt – es wird kein fortführbares Unternehmen an den Käufer übertragen. Der Verkauf ist aber nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei. Da der Verkauf an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt, kann U zur Steuerpflicht optieren. Da der Erwerber der Lagerhalle aber bezüglich des an die Feuerwehr vermieteten Teils der Lagerhalle nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, da die Vermietung steuerfrei und auch nicht optionsfähig nach § 9 Abs. 1 UStG^[5] ist, wird er die Umsatzsteuer insoweit nicht zusätzlich zum Kaufpreis als von ihm geschuldete Umsatzsteuer an sein Finanzamt bezahlen wollen.

Würde U aber bei dem Verkauf gar nicht zur Steuerpflicht nach § 9 Abs. 1 UStG optieren, müsste er zeitanteilig die gesamte Vorsteuer aus dem Bau der Halle nach § 15a UStG zurückzahlen. U sollte deshalb für den abgrenzbaren Teil der Halle, der bei dem Leistungsempfänger zu vorsteuerabzugsberechtigten Zwecken verwendet wird, zur Umsatzsteuer optieren. Diese vom Käufer geschuldete Umsatzsteue...