Ortsübliche Miete bei der Vermietung einer möblierten Wohnung

Leitsatz

Wird eine Wohnung zu weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete überlassen, ist der Werbungskostenabzug aus der Vermietungstätigkeit nur anteilig möglich. Das Niedersächsische FG hat vorgerechnet, wie die ortsübliche Marktmiete bei der Vermietung einer möblierten Wohnung zu ermitteln ist.

Sachverhalt

Das Eheleute A vermieteten eine 42 qm große möblierte Wohnung an ihre Tochter und vereinbarten eine Monatskaltmiete von 180 EUR. Da die Wohnung komplett fremdfinanziert wurde, entstanden steuerliche Verluste von 4.397 EUR (in 2004) und 4.604 EUR (in 2005). Das Finanzamt erkannte das Mietverhältnis nicht an und verwies auf fehlende Vermietungsnachweise und auf eine deutlich höhere ortsübliche Miete.

Entscheidung

Das FG rechnete nach und kam zu dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis steuerrechtlich anzuerkennen ist. Zwar wurden die Nebenkosten möglicherweise verspätet abgerechnet und die Vorauszahlungen nicht an den tatsächlich höheren Verbrauch angepasst. Diese geringen Mängel standen der steuerrechtlichen Anerkennung des Mietvertrags jedoch nicht entgegen, da der BFH in seiner Rechtsprechung selbst schwerwiegendere Fehler in der Nebenkostenabrechnung akzeptiert.

Die Werbungskosten sind zudem in vollem Umfang abziehbar, da das Entgelt über der 56 %-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG liegt. Die ortsübliche Marktmiete berechnete das FG wie folgt:

1. Ortsübliche Kaltmiete: Das FG griff auf die Vergleichswerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zurück und erkannte die von den Eheleuten erklärte ortsübliche Miete von 6,77 EUR pro qm an (für 42 qm: 284,34 EUR). In diese ortsübliche Kaltmiete war jedoch noch ein entsprechender Zuschlag für die Möblierung einzurechnen. Während sich die Fachliteratur für einen Zuschlag zwischen 2 und 30 % der Kaltmiete ausspricht, errechnete das FG den Möbelzuschlag anhand einer 10-jährigen Abschreibung und einer 4 %igen Verzinsung. Der sich hieraus ergebende Zuschlag in Höhe von 58,27 EUR ergab zusammen mit der zuvor ermittelten Kaltmiete von 284,34 EUR eine ortsübliche Gesamtkaltmiete von 342,61 EUR.
2. Umlagefähige Kosten: Diese ortsübliche Gesamtkaltmiete musste zudem noch um die voraus- und nachgezahlten Nebenkosten von monatlich 57,89 EUR (in 2004) und 61,55 EUR (in 2005) erhöht werden. Die so ermittelte ortsübliche Gesamtmarktmiete von 400,50 EUR (in 2004) bzw. 404,16 EUR (in 2005) setzte das FG in das Verhältnis zur Summe aus tatsächlich gezahlter Kaltmiete und den umlagefähigen Kosten. Im Ergebnis erfolgte die Vermietung daher zu 59,4 % (in 2004) bzw. 59,8 % (in 2005) der ortsüblichen Miete und war daher voll entgeltlich.

Hinweis

Liegt der Mietzins zwischen 56 und weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete, muss der Steuerpflichtige eigentlich eine Totalüberschussprognose vorlegen. Nur wenn er damit seine Einkunftserzielungsabsicht glaubhaft machen kann, ist die Wohnungsüberlassung vollentgeltlich (= voller Werbungskostenabzug). Im Urteilsfall äußerte sich das FG jedoch nicht zu einer solchen Prognose.

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 07.12.2010, 3 K 251/08