Pachtvertrag, landwirtschaftlich genutztes Grundstück (L ... / 1 Vorbemerkung

Seit dem 1.7.1986 sind durch das Gesetz zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts die für die Landpacht einschlägigen materiell-rechtlichen Regelungen – unbeschadet von der Mietrechtsreform – in den §§ 585 bis 597 BGB zusammengefasst. Neben einigen Neuregelungen wurde dabei dem Wunsch der Landwirtschaft nach einer übersichtlichen und möglichst ohne Verweisungen aus sich heraus verständlichen Regelung des Landpachtrechts Rechnung getragen (vgl. MüKo/Voelskow, § 585 Rn. 1). Die §§ 585a bis 597 BGB gelten als Sondervorschriften und verweisen wiederholt auf das Mietrecht. Für die Hauptleistungspflicht aus einem Landpachtvertrag gilt § 581 Abs. 1 BGB. Für die Pacht von Betrieben mit Inventar gelten die §§ 582 bis 583a BGB, vgl. § 585 Abs. 2 BGB. Die anderen Vorschriften des allgemeinen Pachtrechts finden keine Anwendung.

Der Landpachtvertrag ist ein schuldrechtlicher entgeltlicher Vertrag, der auf landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks gerichtet ist. Die Legaldefinition des Landpachtvertrags enthält § 585 Abs. 1 S. 1 BGB. Danach liegt ein Landpachtvertrag dann vor, wenn die Pacht eines Grundstücks überwiegend zur landwirtschaftlichen Nutzung erfolgt. Dem steht die Mitüberlassung von Wohnräumen nicht entgegen, sofern diese entweder vom Pächter und seiner Frau selbst bewohnt oder durch Überlassung an landwirtschaftliche Arbeiter genutzt werden. Entscheidend ist, dass der Gegenstand des Landpachtvertrags landwirtschaftlicher und nicht gewerblicher Nutzung dient. Die Abgrenzung zwischen landwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung kann dabei im Einzelfall recht schwierig sein, da auch landwirtschaftliche Betriebe auf den Absatz ihrer Produkte angewiesen sind. Zu beachten ist dabei auch, dass das Grundstück bei Vertragsschluss noch nicht landwirtschaftlich genutzt werden muss. Es genügt vielmehr, dass die landwirtschaftliche Nutzung möglich und beabsichtigt ist (vgl. MüKo/Voelskow, § 585 Rn. 2).

Landwirtschaft ist nach der Begriffsbestimmung in § 585 Abs. 1 S. 2 BGB die Bodenbewirtschaftung und die nur mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung. Landwirtschaft setzt also den Zweck voraus, pflanzliche und tierische Erzeugnisse zu gewinnen, wozu Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft sowie Gartenbau gehören. Betriebe, die allein auf Zucht, Mast und Erzeugung tierischer Produkte gerichtet sind, ohne eigene Futtererzeugung zu betreiben, nutzen das Grundstück daher gewerblich und nicht landwirtschaftlich. Dagegen stellt auch die Erzeugung bodenunabhängiger Produkte, wie etwa der Betrieb einer Imkerei oder einer Baumschule oder der Wein- und Obstanbau, Landwirtschaft dar (vgl. Palandt/Putzo, § 585 Rn. 2).

Die Pacht von Forstgrundstücken und -betrieben gilt grundsätzlich nicht als Landpacht i.S.d. §§ 585 ff. BGB, sondern unterfällt den Vorschriften der §§ 581 bis 584b BGB. Das Landpachtrecht gilt nur dann für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, wenn sie im Wege der Zupacht an einen Betrieb gelangen, der trotz des zugepachteten forstwirtschaftlichen Grundstücks noch überwiegend landwirtschaftlich genutzt wird (vgl. Palandt/Putzo, § 585 Rn. 5).

Die Abgrenzung der Landpachtverhältnisse von anderen Pachtverträgen ist von entscheidender Bedeutung, denn Landpachtverträge sind vom Verpächter binnen eines Monats ab Vertragsschluss der zuständigen Behörde zur Kontrolle und eventuellen Beanstandung anzuzeigen, § 2 Landpachtverkehrsgesetz. Darüber hinaus sind zur Regelung aller Streitigkeiten aus Landpachtverträgen die Landwirtschaftsgerichte (Amtsgerichte) in erster Instanz zuständig, § 1 Nr. 1 und § 1a Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen (LwVG).

Die Vorschriften über Landpachtverträge sind weitgehend dispositiv, sodass die Parteien die Ausgestaltung des Pachtverhältnisses frei vereinbaren können. Ausnahmen sind die zwingenden Vorgaben der §§ 585a, 591a, 593a, 594c, 595 BGB.

Landwirtschaftliche Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren bedürfen gemäß § 585a BGB der Schriftform. Bei Formmangel gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen.