Privatentnahmen / 6.6 Entnahme bei Gebäuden durch die Nutzung zu privaten Wohnzwecken

Bei einem Gebäude ist jede Nutzungsart als ein eigenständiges Wirtschaftsgut anzusehen. Ein Gebäude kann somit – abhängig von der Nutzung – aus vier verschiedenen Wirtschaftsgütern bestehen:

• eigenbetrieblich genutztes Wirtschaftsgut,
• fremdbetrieblich genutztes Wirtschaftsgut,
• zu Wohnzwecken vermietetes Wirtschaftsgut und
• zu eigenen Wohnzwecken genutztes Wirtschaftsgut.

Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, gehört immer zum notwendigen Privatvermögen. Wenn ein Unternehmer auf einem unbebauten Grundstück ein Gebäude errichtet, das sowohl eigenbetrieblichen Zwecken als auch eigenen Wohnzwecken dient, entnimmt er den anteiligen Grund und Boden, der auf die eigengenutzte Wohnung entfällt. Der Grund und Boden ist anteilig nach den Wohn- bzw. Nutzflächen aufzuteilen.

Praxis-Beispiel

Entnahme durch Bebauung

Im Betriebsvermögen von Herrn Meier befindet sich ein unbebautes Grundstück, das er vor 15 Jahren für umgerechnet 40.000 EUR erworben hat. Der Grundstückswert beträgt heute 120.000 EUR. Nach diesen 15 Jahren errichtet er auf diesem Grundstück ein zweistöckiges Gebäude. Das Erdgeschoss (50 %) nutzt er für seine betrieblichen Zwecke und das Obergeschoss (50 %) für private Wohnzwecke. Durch die 50-%ige Privatnutzung des Objekts entnimmt er automatisch 50 % des Grund und Bodens. Den Entnahmegewinn ermittelt Herr Meier wie folgt:

Aktueller Wert = 120.000 EUR × 50 % =	60.000 EUR
abzüglich Anschaffungskosten vor
15 Jahren: 40.000 EUR × 50 % =	20.000 EUR
Entnahmegewinn = laufender Gewinn =	40.000 EUR

Besonderheiten bei der Umsatzsteuer: Bei Gebäuden, bei denen die Baugenehmigung nach dem 31.12.2010 erteilt wurde oder bei denen mit den Herstellungsarbeiten nach dem 31.12.2010 begonnen wurde, kann bei einer teilweise unternehmerischen und teilweise privaten Nutzung die Vorsteuer nur für den betrieblich genutzten Teil beansprucht werden.

Wichtig

Vollständige umsatzsteuerliche Zuordnung

Der Unternehmer kann, auch wenn der Vorsteuerabzug für den privat genutzten Teil nicht möglich ist, das Objekt insgesamt seinem umsatzsteuerlichen Unternehmen zuordnen. Diese Zuordnung bringt keine Nachteile mit sich.

Vorteil der Zuordnung: Bei einer Nutzungsänderung besteht die Möglichkeit, bisher nicht beanspruchte Vorsteuerbeträge gemäß § 15a UStG nachträglich (innerhalb des Berichtigungszeitraums von 10 Jahren) geltend zu machen. Ohne ausdrückliche Zuordnung zum umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen entfällt diese Möglichkeit.

Praxis-Beispiel

Parallele Entnahme und Einlage

Herr Meier hat für 400.000 EUR zuzüglich 76.000 EUR Umsatzsteuer ein zweistöckiges Gebäude errichtet. Das Erdgeschoss (50 %) nutzt er für private Wohnzwecke und das Obergeschoss (50 %) für seine betrieblichen Zwecke. Er ordnet das gesamte Gebäude seinem umsatzsteuerlichen Unternehmen zu.

Konsequenz: Herr Meier kann (76.000 EUR × 50 % =) 38.000 EUR als Vorsteuer abziehen und den eigenbetrieblich genutzten Teil des Gebäudes in seiner Bilanz mit 200.000 EUR ausweisen.

Nach Ablauf von 3 1/2 Jahren verlegt er das Büro ins Erdgeschoss und nutzt das Obergeschoss als Wohnung. Dieser Nutzungswechsel führt dazu, dass Herr Meier das Obergeschoss aus dem Betriebsvermögen entnimmt und das Untergeschoss ins Betriebsvermögen einlegt. Die Entnahme erfolgt zum Teilwert. Falls dieser höher ist als der Buchwert, ist die Differenz als laufender Gewinn zu versteuern. Die Einlage des Erdgeschosses erfolgt zum tatsächlichen Wert, von dem dann die Abschreibung zu berechnen ist.

Da das gesamte Gebäude zum umsatzsteuerlichen Unternehmen gehört, kann Herr Meier nunmehr die Vorsteuer für das Erdgeschoss geltend machen, während der beanspruchte Vorsteueranspruch aus dem Obergeschoss korrigiert werden muss. Per Saldo führt der Wechsel somit nicht zu einer zusätzlichen Umsatzsteuerbelastung.

Praxis-Tipp

Vorsteuervolumen nutzen

Beabsichtigt der Unternehmer innerhalb des Berichtigungszeitraums gem § 15a UStG bestimmte, bislang privat genutzte Gebäudeteile zu renovieren, kann es von Vorteil sein, die Gebäudeteile (wie im Beispiel des Herrn Meier) nunmehr betrieblich zu nutzen. Vor größeren Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten sollte diese Möglichkeit in Betracht gezogen werden, um Vorsteuervolumen nutzen zu können.