Rechtsbeziehungen zwischen Personengesellschaft und Gese ... / 6.2 Überlassung einer Wohnung

6.2.1 Wohnung gehört bei unentgeltlicher Überlassung zum Privatvermögen

Zum steuerlichen Gesamthandsvermögen i. S. d. § 39 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 AO einer Personengesellschaft gehörende Wirtschaftsgüter zählen – auch bei zeitweiser privater Nutzung – steuerlich zum notwendigen Betriebsvermögen.^[1] Von diesem Grundsatz gibt es eine Ausnahme. Wird ein zum Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft gehörendes Wohngebäude ausschließlich von einem oder mehreren Gesellschaftern auf Dauer unentgeltlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist es steuerlich dem notwendigen Privatvermögen der Gesellschafter zuzurechnen.^[2]

Dasselbe gilt, wenn das Gebäude von einer Person unentgeltlich bewohnt wird, die einem oder mehreren Gesellschaftern nahesteht. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung nur einen Gebäudeteil, z. B. in einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder einem im Übrigen betrieblich genutzten Gebäude, oder ein ganzes Gebäude, z. B. ein Einfamilienhaus, umfasst.

In allen Fällen, in denen zu Wohnzwecken des Mitunternehmers genutzte Gebäude oder Gebäudeteile hiernach zum Privatvermögen der Personengesellschaft gehören, sind die auf das Gebäude bzw. den Gebäudeteil entfallenden Kosten keine Betriebsausgaben der Personengesellschaft. Haben die Kosten gleichwohl das Betriebsvermögen der Personengesellschaft gemindert haben, sind sie als Entnahmen dem Gewinn der Gesellschaft hinzuzurechnen.

[1] BFH, Urteil v. 27.4.1990, X B 11/89, BFH/NV 1990 S. 769; BFH, Urteil v. 13.10.1998, VIII R 61/96, BFH/NV 1999 S. 463; BFH, Beschluss v. 20.5.1994, VIII B 115/93, BFH/NV 1995 S. 101.

[2] BFH, Urteil v. 23.11.2000, IV R 82/99, BStBl 2001 II S. 232.

6.2.2 Vermietung einer Wohnung an den Gesellschafter

Wird ein Wirtschaftsgut des Gesellschaftsvermögens, z. B. ein Einfamilienhaus, einem, mehreren oder allen Gesellschaftern im Rahmen eines entgeltlichen Rechtsverhältnisses, z. B. eines Mietvertrags, überlassen, ist es auch steuerlich als notwendiges Betriebsvermögen zu behandeln.

Ebenso wie andere Rechtsgeschäfte zwischen Gesellschaft und Gesellschafter, die nicht unter § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG fallen, ist auch ein zu fremdüblichen Konditionen geschlossener Mietvertrag anzuerkennen. Die Vermietung eines Betriebsgrundstücks an einen Gesellschafter zu fremdüblichen Bedingungen hat grundsätzlich keine anderen Folgen als die Vermietung an einen nicht beteiligten Dritten. Die Gesellschaft zieht dann die Hauskosten (z. B. AfA, Erhaltungsaufwand, Finanzierungskosten) als Betriebsausgaben ab und erfasst die Mietzinsen als Betriebseinnahmen.

Etwas anderes gilt, wenn die Vermietung voraussichtlich nicht zu Erträgen, sondern nur zu Verlusten führen wird.^[1]

Hinweis

Vermietung eines eigenbetrieblich genutzten Gebäudes

Die Vermietung eines bisher eigenbetrieblich genutzten Grundstücks an einen Gesellschafter führt nicht zur Zwangsentnahme des Grundstücks aus dem Betriebsvermögen.

[1] BFH, Beschluss v. 30.11.2000, IV B 47/00, BFH/NV 2001 S. 597.

6.2.3 Verbilligte Wohnungsvermietung an einen Gesellschafter

Eine Wohnung, die verbilligt vermietet wird, ist und bleibt Betriebsvermögen der Personengesellschaft.^[1] Dann ist nicht die Wohnungsüberlassung als solche, sondern nur die Mietzinsverbilligung außerbetrieblich veranlasst mit der Folge, dass insoweit eine Nutzungsentnahme anzusetzen ist.

Die außerbetrieblich veranlasste verbilligte Vermietung einer zum Betriebsvermögen gehörenden Wohnung an einen Gesellschafter stellt eine Nutzungsentnahme dar. Sie ist mit den anteiligen Kosten der außerbetrieblichen Nutzung zu bewerten, höchstens aber mit dem Marktwert der Nutzung, also höchstens der Marktmiete.^[2] Die Begrenzung auf den Marktwert erscheint konsequent, da auch bei einer Vermietung zur Marktmiete die angefallenen Kosten prinzipiell in voller Höhe berücksichtigt werden könnten.^[3]

[1] BFH, Beschluss v. 30.11.2000, IV B 47/00, BFH/NV 2001 S. 597.

[2] BFH, Urteil v. 29.4.1999, IV R 49/97, BStBl 1999 II S. 652; BFH, Urteil v. 19.12.2002, IV R 46/00,BFH/NV 2003 S. 979; vgl. hierzu auch die Urteilsanmerkung von Stögbauer, HFR 2003 S. 768.

[3] Vgl. Stögbauer, HFR 2003 S. 768.