Sächsisches FG Urteil vom 11.04.2002 - 2 K 2450/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Abgrenzung zwischen gewerblicher Tätigkeit und privater Grundstücksverwaltung bei „privaten Immobiliengeschäften” eines Grundstücksmaklers. Einkommensteuer 1994, ges. Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur Einkommensteuer zum 31.12.1994 und ges. Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31.12.1994

Leitsatz (amtlich)

Ein Grundstücksmakler, der zur Abwicklung von in engem zeitlichen Zusammenhang stehenden An- und Verkaufsgeschäften in den Kaufverträgen seinen Geschäftssitz angibt, die finanzielle Abwicklung, Finanzierung und Beplanung über das Geschäftskonto laufen lässt und die Grundstücke zudem zur Absicherheit betrieblicher Kontokorrentlinien einsetzt, handelt unabhängig von der Anzahl der veräußerten Objekte auch dann mit bedingter gewerblicher Veräußerungsabsicht, wenn vorgetragen wird, die Grundstücksankäufe hätten zum Erwerbszeitpunkt der individuellen Vermögensvorsorge und damit privaten Zwecken gedient.

Dies gilt auch dann, wenn die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehenden Zahlungen in der betrieblichen Buchhaltung als Privatentnahmen behandelt werden.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreites fallen dem Kläger zur Last.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels.

Der Kläger ist seit dem 1. März 1991 als Immobilienmakler in L. tätig. Von 1992 bis 1995 war er außerdem Gesellschafter der GbR S. und A. (nachfolgend GbR), deren Gesellschaftszweck der Ausbau und die Sanierung des Anwesens G- Str. 8 war. Dieses Grundstück hatten die Gesellschafter im Jahre 1992 erworben. Aus dieser Bauträgertätigkeit erzielte der Kläger unstreitig Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Im Jahre 1995 übernahm der Kläger den Anteil von Herrn A. und setzte ab dem 1. September 1995 die Tätigkeit als Bauträger in der Rechtsform eines Einzelunternehmens fort. Während der Kläger in den Jahren 1992 und 1993 im übrigen ausschließlich Umsätze aus seiner Tätigkeit als Makler erwirtschaftete, tätigte er in den Jahren 1996 und 1997 ausschließlich solche als Bauträger.

Des weiteren ist der Kläger seit dem 7. Oktober 1992 Gesellschafter der H.M. GmbH (nachfolgend kurz GmbH), deren Unternehmensgegenstand die Projektentwicklung- und Durchführung sowie die Vermittlung und der An- und Verkauf von Immobilien, ferner die Wohnungs- und Grundstücksverwaltung ist. Die GmbH erzielte bis 1996 ausschließlich Umsätze aus ihrer Tätigkeit als Makler. Erst ab 1997 erzielte sie – erhebliche – Umsätze aus der Tätigkeit als Bauträger. Die GmbH erwarb im Jahre 1995 die Objekte H-straße 17 und F-Straße 19, im Jahre 1996 die Objekte P.straße 9, G-Straße 21, M-straße 26 und K-Straße 33. Im Jahr 1997 erwarb die GmbH das Objekt K.Straße 56. Sie veräußerte die Objekte M-Straße 26, K-Straße 33, H.Straße 17 und F-Straße 19 im Jahre 1997.

Der Kläger erwarb im Jahre 1992 – neben dem Objekt G-Straße 8 (GbR) – das streitige Objekt in Z., im Jahre 1994 das Objekt W-Straße in G., im Jahre 1995 das Objekt S-weg 31 sowie im Jahre 1996 die Objekte M-Sraße 38, K-Straße 5 und M-Straße 24.

Das Objekt in Z. erfassten die steuerlichen Berater nach den Darlegungen des Prozessbevollmächtigen in der mündlichen Verhandlung buchhalterisch zunächst im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit des Klägers. Erst später wurde dies korrigiert. Demgegenüber behandelte der Kläger dass Objekt T-Straße 5 sowie die weiteren Objekte von Beginn an als dem privaten Bereich zugehörig. Erst als es im Jahre 1997 zur Veräußerung des Objektes T-Straße 5 kam, wurde dieses dem gewerblichen Bereich zugerechnet und im Rahmen des daraufhin geänderten Jahresabschlusses der Bauträgertätigkeit des Klägers zum 31.12.1996 – erstellt am 7. September 2000 – neben dem Objekt G-Straße – erfasst.

Der Kaufvertrag vom 21. August 1992 betreffend das Objekt in Z. wies als Erwerber Herrn S. „geschäftsansässig in W-straße 56, 0- L.” aus. Seinen Wohnsitz hatte der Kläger in den Jahren 1992 und 1993 in der R Str. 2 in M.

Nach den Ausführungen des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung hoffte der Kläger, die Finanzierung des Grundstückserwerbs durch die zu erwartenden Mieterträge des Objektes sichern zu können. Zum Zeitpunkt des Erwerbes habe der Kläger zwar über nicht unerhebliche laufende Einkünfte aus seiner gewerblichen Tätigkeit, nicht jedoch über sonstige Vermögenswerte, die im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung hätten dienlich sein können, verfügt. Insoweit sei jedoch die besondere Situation, die nach der Wende in den neuen Bundesländern bestanden habe, zu berücksichtigen. Es sei keinesfalls unüblich gewesen, dass der Ankauf eines Objektes ohne endgültige Klärung einer langfristigen Finanzierung erfolgt sei. Vielmehr sei die kurzfristige Bereitstellung von Krediten oftmals im Wege einer geduldeten Überziehung des Kontokorrentrahmens erfolgt. So sei es auch beim Objekt in Z. geschehen. Jedoch seien hier die Bemühungen des Klägers um eine lang...