Entscheidungsstichwort (Thema)
Nutzungsdauer von Mieterumbauten bei Mietvertrag zwischen Ehegatten. Einkommensteuer 1996 bis 1998
Leitsatz (redaktionell)
Wird in einem Mietvertrag zwischen Ehegatten eine Mindestmietdauer mit (hier:) zweimaliger Verlängerungsoption vereinbart, so ist zum Zwecke der Bestimmung der Nutzungsdauer der vom Mieter eingefügten Mietereinbauten davon auszugehen, dass die Option auch ausgeübt werden wird.
Normenkette
EStG 1990 § 7 Abs. 4 S. 2; EStG 1997 § 7 Abs. 4 S. 2; AO 1977 § 39 Abs. 2 Nr. 1
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahren fallen den Klägern zur Last
Tatbestand
Die Beteiligten streiten um die Höhe der Abschreibungen für Mieterumbauten und die Angemessenheit der Miete.
Die Kläger sind Ehegatten und werden in den Streitjahren 1996 – 1998 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger erwarb zusammen mit anderen Investoren ein Gebäude, um dies zu einem Ärztehaus umzubauen. Auf dem Miteigentumsanteil ihres Mannes errichtete die Klägerin im Jahr 1991 unter Einbeziehung eines vorhandenen Anbaus des Ärztehauses ein Apothekengebäude, in dem sie Verkaufsräume für die Apotheke neu errichtete (ca. 67 qm) und den vorhandenen Anbau (ca. 153 qm) für die Zwecke der Apotheke umbaute. Die Apotheke wurde im August 1991 eröffnet. Für die Herstellung der Räumlichkeiten wandte die Klägerin 422.119 DM auf. Der im Oktober 1992 abgeschlossene Mietvertrag zwischen den Klägern hat eine Laufzeit von 15 Jahren und kann auf Verlangen der Klägerin zweimal um jeweils 5 Jahre verlängert werden. Der Mietvertrag sieht in § 6 vor, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die baulichen Veränderungen des Mieters rückgängig zu machen sind. Eine Entschädigung sieht der Vertrag nicht vor. Für die Umbaukosten wurde Sonder-AfA nach § 4 FördGG geltend gemacht. In der Bilanz für die Apotheke wurde der nach Ablauf der Förderzeitraums verbleibende Restwert entsprechend der Laufzeit des Mietvertrages über 15 Jahre abgeschrieben. Ab dem 1. Februar 1997 vereinbarte der Kläger mit der Klägerin die Erhöhung des Mietzinses von 6.000 DM pro Monat auf 9.200 DM pro Monat.
Der Beklagte veranlagte die Kläger in den Streitjahren zunächst antragsgemäß. Im Rahmen einer Außenprüfung im Einzelunternehmen der Klägerin für die Jahre 1996 bis 1998 gelangte der Beklagte zu der Auffassung, dass die Mieterbauten gemäß der BFH-Rechtsprechung (BStBl. II. 1997, 533) entsprechend der Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssten. Darüber hinaus sei die ab dem 1. Februar 1997 vereinbarte Miete, die ca 49,00 DM pro qm entspreche, unangemessen hoch. Als angemessen sei eine Miete von 29,00 DM pro qm anzusehen. Mit Bescheiden vom 31. Mai 2000 änderte der Beklagte die Einkommensteuerfestsetzungen der Jahre 1996 bis 1998 entsprechend den Ergebnissen der Außenprüfung. Die dagegen eingelegten Einsprüche blieben weitgehend erfolglos (Einspruchsentscheidungen vom 1. Oktober 2001).
Dagegen richtet sich die am 12. Oktober 2001 erhobene Klage. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Rechtsprechung zu den Abschreibungen für Mieterumbauten/-einbauten nicht anzuwenden sei. Die Rechtsprechung des BFH erweise kein schlüssiges Gesamtkonzept zur Behandlung von Mieterumbauten/-einbauten auf. Darüber hinaus seien die Grundsätze für Bauten auf fremden Grund und Boden nicht auf Mieterumbauten/-einbauten übertragbar. Da bei Bauten auf fremden Grund und Boden es regelmäßig zur Errichtung oder Neuerrichtung eines Gebäudes komme, sei es gerechtfertigt, die Regeln über die Absetzung für Abnutzung nach den Gebäudegrundsätzen anzuwenden. Dieser Ansatz könne aber nicht auf die Fallgestaltung der Mieterumbauten/-einbauten ausgedehnt werden, da es sich bei dem Mieterumbauten/-einbauten nicht um Gebäude handele. Schließlich verletze die Anwendung der erst im Jahr 1996 geänderten Rechtsprechung, die erst im Jahre 1997 im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurde, eine schützenswerte Vertrauensposition der Klägerin, da diese im Zeitpunkt der Investitionsentscheidung (im Jahre 1991) davon ausgehen konnte und durfte, dass die von ihr vorgenommenen Baumaßnahmen in einem Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben würden. In dieses schützenswertes Vertrauen könne der Beklagte nicht dadurch eingreifen, dass die Abschreibungsdauer verlängert werde. Selbst bei Anwendung der Rechtsprechung des BFH sei eine kürzere Abschreibung von Mieterumbauten/-einbauten auch nach den Grundsätzen über die Gebäudeabschreibung möglich. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG könne auch eine kürzere als die gesetzliche zugrunde gelegte Nutzungsdauer als lineare Gebäude/AfA geltend gemacht werden. Da der Wertverzehr der Mieterumbauten/-einbauten innerhalb der Dauer des Mietverhältnisses eintrete, sei eine Abschreibungsdauer von 15 Jahren gerechtfertigt.
Auch die Miete von 49,00 DM pro qm sei angemessen. Der von dem Beklagten zum Fremdvergleich herangezogene Mietspiegel bestünde aus lediglich 5 Apotheken. Dieser Mietspiegel scheide als Schätzungshilfsmittel aus, da er weder formell noch inhaltlich d...