OFD Rostock, Verfügung v. 8.12.2000, S 1988 - St 231
1. Allgemeines
Der Erwerb eines abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsguts ist nach § 3 Satz 2 Nr. 3 FördGebG insoweit begünstigt, als die Anschaffungskosten auf Modernisierungsarbeiten und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten entfallen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind. Der einheitliche Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden, das Altgebäude sowie die Modernisierungsmaßnahmen (Herstellungskosten) aufzuteilen (s. BMF-Schreiben vom 21.11.1997, IV B 3 – S 1988).
2. Feststellungsverfahren
Nach Beschlüssen der Einkommensteuer- und AO-Referatsleiter der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder soll die Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei einer Modernisierung im Sinne des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördGebG im Rahmen eines einheitlichen und gesonderten Feststellungsverfahrens nach § 180 Abs. 2 AO i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bzw. Satz 2 VO zu § 180 Abs. 2 AO erfolgen, sofern mehrere zu sanierende Wohnungen durch einen Bauträger/Initiator veräußert worden sind. Hierdurch soll eine einheitliche Rechtsanwendung und sachgerechte Besteuerung sichergestellt werden.
2.1. Betroffene Fälle
2.1.1. Investitionsabschluss nach dem 31.12.1996
Nach Abstimmung mit den anderen Oberfinanzdirektionen des Bundesgebietes ist für Sanierungsobjekte, bei denen die Investition nach dem 31.12.1996 abgeschlossen wurde, grundsätzlich ein Feststellungsverfahren durchzuführen. Als Investitionsabschluss ist regelmäßig das Ende der Baumaßnahmen bzw. die Abnahme der Wohnung/der Teileigentumseinheit vom Bauträger anzusehen. Anzahlungen sind in das Feststellungsverfahren mit einzubeziehen, auch soweit sie vor 1997 geleistet worden sind. Dies gilt auch dann, wenn die entsprechenden Einkommensteuer-Veranlagungen bereits bestandskräftig sind.
Beispiel:
Bauträger A hat im Dezember 1996 über ein Gebäude mit zehn Eigentumswohnungen mit verschiedenen Erwerbern Kaufverträge abgeschlossen. Zusammen mit dem Kaufvertrag wurde jeweils ein Sanierungsvertrag über die noch durchzuführenden Sanierungen abgeschlossen. Sanierungsbeginn am 2.1.1997, Fertigstellung und Übergabe an die Eigentümer am 20.12.1997. Alle Anleger zahlten den vollen Kaufpreis im Laufe des Jahres 1996 an.
Folge:
Obwohl die Anzahlung auf Anschaffungskosten schon in 1996 erfolgte, liegt der Investitionsabschluss erst in 1997; für das Gesamtobjekt ist eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen durchzuführen.
2.1.2. Investitionsabschluss vor dem 1.1.1997
Wenn bei Investitionen, die vor dem 1.1.1997 abgeschlossen worden sind, eine Feststellung durchgeführt werden soll, bitte ich, dies mit mir abzustimmen.
2.2. Ausnahmen
Wird ein Gebäude (Ein-, Zweifamilienhaus oder anderes Gebäude) nur von einem Steuerpflichtigen erworben, ist ein Feststellungsverfahren nicht durchzuführen. Ergeben sich in diesen Fällen Probleme bei der Beurteilung der Frage, ob durch die Modernisierungsmaßnahmen ein anderes Wirtschaftsgut (R 43 Abs. 5 Satz 1 EStR) oder ein bautechnisch neues Gebäude entstanden ist, ist ggf. der Bausachverständige einzuschalten.
Sofern Neubauwohnungen angeschafft werden oder ein anderes Wirtschaftsgut im Sinne von R 43 Abs. 5 Satz 2 EStR hergestellt wird, ist ein Feststellungsverfahren nicht zu beantragen (Sonderabschreibung nach § 3 Satz 2 Nr. 1 FördGebG).
3. Verfahren beim FA des Erwerbers
Es ist bei den laufenden Veranlagungsarbeiten zu prüfen, ob nach den o.g. Grundsätzen ein Feststellungsverfahren durchzuführen ist.
Die Bitte um Durchführung des Feststellungsverfahrens ist direkt an das zuständige Feststellungsfinanzamt (Die OFD München hat mitgeteilt, dass für die Münchener Finanzämter das Finanzamt München II, 80269 München als Verteilerfinanzamt dient) zu richten (Anlage 1). Es ist stets eine Kopie des vollständigen Kaufvertrags, ggf. des vollständigen Sanierungsvertrags, sowie Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung und zu den Anzahlungen beizufügen.
Lehnt das Feststellungsfinanzamt die Durchführung des Feststellungsverfahrens ab, bitte ich, zu berichten.
Nach Einleitung des Feststellungsverfahrens erfolgende Einkommensteuerfestsetzungen sind hinsichtlich der Einkünfte aus dem Objekt vorläufig (§ 165 AO) vorzunehmen, damit die Aufteilungsmaßstäbe laut Feststellungsverfahren auch für die übrigen Anschaffungskosten (z.B. Anschaffungsnebenkosten) berücksichtigt werden können (vgl. Tz. 4.2.5 des BMF-Schreibens vom 13.7.1992, IV A 5 – S 0361 – 19/92, BStBl 1992 I S. 404).
4. Verfahren beim FA des Bauträgers/Initiators
4.1 Aufforderung zur Abgabe der Erklärung
Im Rahmen des Feststellungsverfahrens ist der Bauträger/Initiator als Verfahrensbeteiligter (§ 180 Abs. 2 AO i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der VO zu § 180 Abs. 2 AO) nach Aufforderung durch das FA verpflichtet, eine Feststellungserklärung abzugeben. Er hat die für die Aufteilung des Kaufpreises erforderlichen Unterlagen dem Feststellungsfinanzamt vorzulegen, wenn er bei Planung, Herstellung, Erhaltung,...