Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Veräußerung eines Objekts innerhalb von fünf Jahren nach der Bebauung
Leitsatz (redaktionell)
Wenn aus besonderen Umständen geschlossen werden kann, daß der Steuerpflichtige sich die Möglichkeit verschafft hat ein Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist, während der er keinen Gesamtüberschuss erzielen kann, zu verkaufen, liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor.
Normenkette
EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, § 9 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 1 Nr. 1
Nachgehend
Tatbestand
Der Kläger (Kl.) begehrt mit seiner Klage für das Streitjahr 1991 die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung (VuV) hinsichtlich des Objekts A. Nach Ansicht des Finanzamtes (FA) fehlt es am Tatbestandsmerkmal der Einkünfteerzielungsabsicht.
Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Kl. erwarb mit Kaufvertrag vom 9. Juli 1987 das Grundstück A / B mit einer Gesamtfläche von 8.100 qm für 1 x DM. An Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer etc. fielen weitere ... DM an. Auf dem Grundstück befand sich ein im Jahr 1963 errichtetes Einfamilienhaus (im folgenden: B), das der Kl. ab 1988 an das Ehepaar C vermietete. Vor dem Erwerb wurde auf dem Grundstück eine Gärtnerei betrieben. Bereits im Zeitpunkt des Kaufvertrages existierte für den Grundstücksteil A eine Baugenehmigung vom 23. September 1985. Die Baugenehmigung beinhaltete den Neubau eines Hauses (im Erdgeschoss Gewerbebetrieb, im Dachgeschoss Wohnung). Für diese Baugenehmigung hatten bereits die Verkäufer des Grundstückes einen Verlängerungsschein beantragt, der am 27. November 1987 erteilt wurde. Am 27. November 1987 wurde der Stadt der Baubeginn und der Name des Bauleiters bekannt gegeben. Nach Eingang einer Abbruchgenehmigung wurden in der Folgezeit zwei große Gewächshäuser entfernt und das Grundstück gerodet. Am 25. August 1988 ordnete die Stadt eine Baueinstellung mit der Begründung an, dass eine Baugenehmigung für die Kellergeschossarbeiten nicht vorläge. Gegen diese Baueinstellungsanordnung legte der Kl. Widerspruch ein. Am 28. Oktober 1988 erteilte die Bauaufsichtsbehörde dann eine 1. Teilbaugenehmigung mit Abweichungen unter anderem bei dem Personalaufenthaltsraum, gegen die der Kl. Widerspruch einlegte. Mit Schreiben vom 24. August 1989 teilte der Gartenbaubetrieb dem Kl. mit, dass er das Angebot des Kl. zur Anpachtung des Grundstückes A als Baumschule für 10 Jahre ablehne, da die Grundstücksgröße für einen solchen Betrieb völlig ungeeignet sei. Am 25. September 1989 wurde die Baugenehmigung - in veränderter Ausführung - erteilt. Am 2. Juli 1990 wurde die mängelfreie Fertigstellung des Rohbaus bescheinigt. Am 23. November 1991 schloss der Kl. mit seinem damaligen Steuerberater einen Mietvertrag, nach dem diesem drei möblierte Räume (ein Raum im Erdgeschoss und zwei Räume im Obergeschoss) mit einer Gesamtfläche von ca. 95 qm in dem Objekt A überlassen wurden. Die Mietzeit sollte am 1. Januar 1992 beginnen und am 31. Dezember 1993 enden. Für den Fall, dass das Mietverhältnis nicht gekündigt wurde, sollte es sich jeweils um 6 Monate verlängern. Die Miete inclusive aller Nebenkosten betrug monatlich ... DM. Mit Vertrag vom 24. April 1992 verkaufte der Kl. das gesamte Grundstück an Frau D - seine spätere Ehefrau - für 11 x DM. Nach § 5 dieses Vertrages waren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vom Kaufpreis 3,5 x DM bereits bezahlt. 2,25 x DM waren fällig am 30. Juni 1992 und 5,75 x DM wurden der Käuferin bis zum 31. Dezember 1997 gestundet. Eine grundbuchrechtliche Absicherung der Forderungen des Kl. erfolgte nicht. Der Übergang der Nutzen und Lasten sollte zum 1. Juni 1992 erfolgen. Am 30. Mai 1992 vereinbarten der Kl. und die Käuferin, dass der Kl. wegen eines zu erwartenden Rechtsstreites mit der Mieterin des Hauses B, die aus diesem Objekt resultierenden Mieten ab 1. Juni 1992 weiter erhalten sollte. Im Gegenzug verpflichtete sich der Kl., sämtliche Kosten für dieses Objekt zu übernehmen. Nachdem die Käuferin das Gebäude mit ihrem Sohn bereits seit ca. Sommer 1992 - nach geringfügigen Umbaumaßnahmen im Erdgeschoss - zu Wohnzwecken genutzt hatte, stellte sie am 13. Dezember 1993 bezüglich des Erdgeschosses einen Antrag auf Nutzungsänderung für das Erdgeschoss von Gewerbefläche in Wohnfläche. Am 11. Februar 1994 teilte die Bauaufsichtsbehörde der Eigentümerin mit, dass der ursprüngliche Zustand das Gebäudes entsprechend der Baugenehmigungen aus den Jahren 1985 und 1989 wiederherzustellen sei. Der am 13. Dezember 1993 gestellte Antrag auf Nutzungsänderung wurde am 11. Februar 1994 abgelehnt.
In ihrer Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 1. Januar 1993 erklärte die Käuferin des Grundstückes am 18. Februar 1994, dass der Tag der Bezugsfertigkeit der 1. Januar 1994 gewesen sei. Anlässlich einer telefonischen Nachfrage des FA zur Bezugsfertigkeit, erklärte die Käuferin, dass sie das Grundstück in 1992 erworben habe und dass der darauf befindlich...