Schuldzinsen, betriebliche / 14.1 Anschaffung eines Gebäudes: Optimale Finanzierungsgestaltung

Errichtet der Unternehmer eine Immobilie, die er für seine betrieblichen Zwecke und als Privatwohnung nutzt,

• sollte er seine Eigenmittel für die Privatwohnung verwenden und
• das Darlehen möglichst für den Gebäudeteil, den er betrieblich nutzt.

Der Unternehmer kann die Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem er den betrieblich genutzten Gebäudeteil finanziert, steuerlich abziehen. Er muss dazu allerdings getrennte Konten verwenden. Wenn er für sein Eigen- und Fremdkapital ein einziges Baukonto nutzt und von diesem Konto alle anfallenden Rechnungen bezahlt, ist eine konkrete Zuordnung der Fremdmittel nicht möglich. Das ist jedoch zwingend erforderlich.

Eine Aufteilung der Herstellungskosten auf den betrieblichen und privaten Gebäudeteil setzt voraus, dass die Herstellungskosten dem jeweiligen Gebäudeteil zugeordnet werden können. Dabei ist wie folgt zu unterscheiden:

• Eine gesonderte Zuordnung der Herstellungskosten ist nur insoweit möglich, als diese einem bestimmten Gebäudeteil zugeordnet werden können, z. B. Aufwendungen für Sanitärinstallation, Bodenbeläge und Malerarbeiten. Der Unternehmer muss sich jeweils getrennte Rechnungen geben lassen (aufgeteilt für Erd- und Obergeschoss). Diese Rechnungen sollten auch getrennt bezahlt werden.
• Kosten, die das gesamte Gebäude betreffen, z. B. Erdaushub, Rohbau, Dacheindeckung und Außenanstrich, muss der Unternehmer den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zurechnen.

Es kommt also zunächst darauf an, inwieweit eine Aufteilung nach sachlichen Gesichtspunkten möglich ist. 2 getrennte Haushälften lassen sich vollständig trennen, verschiedene Etagen innerhalb eines Hauses jedoch nur teilweise. Bei der richtigen Darlehenszuordnung sind folgende Konsequenzen zu beachten:

• Soweit die Entgelte für die Herstellungskosten gesondert zugeordnet und diese tatsächlich mit Darlehen bezahlt werden, zieht der Unternehmer die Zinsen voll ab. Dazu muss er ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstatten, von dem er diese Baukosten bezahlt.
• Versäumt er, die Aufwendungen für unterschiedliche Gebäudeteile getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, darf er die Schuldzinsen insgesamt nur nach dem Verhältnis der Baukosten schätzungsweise aufteilen.

Der Unternehmer sollte sich während der Bauphase mehrere Konten bei seiner Bank einrichten. Die Kontoführungsgebühren sind gering im Verhältnis zur Steuerersparnis, die er im Jahr erzielen kann. Sinnvoll sind 3 Konten:

• 1. Konto ist das Baukonto, das der Unternehmer mit Fremdkapital ausstattet. Von diesem Konto bezahlt er nur die Rechnungen, die eindeutig dem eigenbetrieblichen Gebäudeteil zugeordnet werden können.
• 2. Konto ist das Bankkonto, das der Unternehmer ausschließlich mit Eigenkapital ausstattet. Von diesem Konto zahlt er nur die Rechnungen für den Gebäudeteil, den er zu eigenen Wohnzwecken nutzen wird.
• 3. Konto ist das Konto, das der Unternehmer mit Eigenkapital und den noch verbleibenden Darlehensmitteln ausstattet. Von diesem Konto bezahlt er die Beträge, die er nach sachlichen Gesichtspunkten nicht eindeutig aufteilen kann.