Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 14 Ausstellung von Rech ... / 4.3.4 Verpflichtung zur Ausstellung von Rechnungen über stpfl. Werklieferungen oder sonstige Leistungen i. Z. m. Grundstücken an Nichtunternehmer (§ 14 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UStG n. F.)

Rz. 46

§ 14 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UStG verpflichtet den Unternehmer, der eine steuerpflichtige Werklieferung i. S. d. § 3 Abs. 4 S. 1 UStG oder eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück an einen Nichtunternehmer oder einen Unternehmer für dessen unternehmensfremden Bereich ausführt, darüber hinaus ebenfalls innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen. Das Wort "steuerpflichtige" vor "Werklieferung" bezieht sich denklogisch auch auf die danach genannte "sonstige Leistung". Grammatikalisch erscheint dies nicht eindeutig; es ergibt aber einerseits keinen wirklichen Sinn, die Rechnungserteilungspflicht so zu verstehen, dass sie auch steuerfreie sonstige Leistungen umfasst, denn dann wären z. B. auch alle steuerfreien Vermietungen von Wohnungen an Nichtunternehmer betroffen. Andererseits erfasst § 14 Abs. 2 S. 2 UStG bereits keine nach § 4 Nr. 8 bis 29 UStG steuerfreien Umsätze.

Rz. 47

Von dieser Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung sollen zur Begrenzung der sog. Schattenwirtschaft insb. Bauleistungen nach § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG und sonstige Leistungen i. S. d. § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG erfasst. Bei der gesetzgeberischen Fixierung auf Bau- und Handwerkerleistungen scheint aber die nicht abschließende Aufzählung der sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück in § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG aus dem Blick geraten zu sein. Denn die von § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG erfassten steuerpflichtigen Grundstücksvermietungen dürfen ausgehend von dem Zweck der Verpflichtungsvorschrift für eine umfassende Kontrolle durch die Finanzverwaltung unzweckmäßig ein. Folgerichtig besteht nach Abschn. 14b.1 Abs. 4 S. 5 UStAE auch keine Verpflichtung zur Aufbewahrung von Rechnungen über gem. § 4 Nr. 12 S. 2 UStG steuerpflichtige Leistungen durch Nichtunternehmer. Der Anwendungsbereich des § 14 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UStG ist daher entsprechend einzuschränken.^[1]

Rz. 48

Ein enger Zusammenhang mit einem Grundstück ist nach Verwaltungsauffassung allerdings gegeben, wenn sich die gegenständlichen Leistungen nach den tatsächlichen Umständen überwiegend auf die Bebauung, Verwertung, Nutzung oder Unterhaltung, aber auch Veräußerung oder den Erwerb des Grundstücks selbst beziehen; insoweit gehören dazu auch Leistungen, die der Erschließung von Grundstücken oder der Vorbereitung von Bauleistungen dienen, sodass z. B. folgende Leistungen erfasst werden (Abschn. 14.2 Abs. 2 S. 3, Abs. 3 S. 3 UStAE):

• Planerische Leistungen,
• Leistungen der Bauüberwachung, zur Durchführung von Ausschreibungen, Prüfung von Bauabrechnungen,
• Abbruch- bzw. Erdarbeiten; Entsorgung von Bauschutt,
• Bereitstellung und Aufstellung von Baugerät,
• Gerüstbau,
• Gebäudereinigung,
• Instandhaltungsarbeiten, Wartung etc.,
• Erstellung von Außenanlagen, Grünanlagen,
• Beurkundung des Grundstückskaufvertrages,
• Vermittlungsleistungen der Makler bei Grundstücksveräußerungen oder -vermietungen.

Ein enger Zusammenhang besteht nicht bei selbstständigen Leistungen, wie der Veröffentlichung von Immobilienanzeigen oder der Rechts- und Steuerberatung in Grundstückssachen. Auch alltägliche Geschäfte, die mit einem Kaufvertrag abgeschlossen werden (z. B. Baumarkteinkauf durch Nichtunternehmer sowie die Lieferung von Baumaterial auf eine Baustelle eines Nichtunternehmers oder eines Unternehmers, der das Baumaterial für seinen nichtunternehmerischen Bereich bezieht), werden nicht von der Verpflichtung zur Rechnungserteilung erfasst (Abschn. 14.2 Abs. 5 UStAE).

Rz. 49

In den Fällen des § 14 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 UStG ist allerdings auch weiterhin die Ausstellung und Übermittlung einer Papierrechnung zulässig. Ebenso kann freiwillig eine E-Rechnung oder eine sonstige Rechnung in einem anderen als in § 14 Abs. 1 S. 6 UStG genannten elektronischen Format (Rz. 31) ausgestellt und übermittelt werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Zustimmung des Empfängers (§ 14 Abs. 1 S. 5 UStG). Die Pflicht zur Ausstellung einer E-Rechnung nach anderen Vorschriften (z. B. nach der E-Rechnungsverordnung – ERechV des Bundes) ist unabhängig von den umsatzsteuerrechtlichen Regelungen zu beachten.^[2]

Rz. 50 einstweilen frei

[1] Ebenso ausdrücklich für steuerpflichtige Leistung der in § 4 Nr. 12 UStG bezeichneten Art: Abschn. 14.1 Abs. 3 S. 5 UStAE.

[2] BMF v. 15.10.2024, III C 2 – S 7287-a/23/10001:007, Rz. 20.