Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 4 Nr. 13 [Wohnungseigen ... / 3.3 Steuerbefreite Leistungen

Rz. 24

Die Steuerbefreiung der Leistungen setzt voraus, dass die Leistungen steuerbar sind. Das ist insbes. dann der Fall, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustauschs gegen Entgelt erfolgen. Zwar unterscheidet Abschn. 1.4 UStAE bei Leistungen einer Vereinigung an ihre Mitglieder zwischen – steuerbaren – Sonderleistungen, die den besonderen Belangen der einzelnen Mitglieder dienen und – nichtsteuerbaren – Leistungen, für die echte Mitgliederbeiträge erhoben werden, die dazu bestimmt sind, die der Gemeinschaft obliegenden Aufgaben zu erfüllen. Diese Unterscheidung dürfte nach der Entscheidung des EuGH v. 21.3.2002^[1] hinfällig sein. Soweit Eigentümergemeinschaften im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben Leistungen gegenüber den Wohnungseigentümern bzw. Teileigentümern erbringen, handelt es sich grundsätzlich um steuerbare Leistungen.^[2]

Rz. 25

Die Wohnungseigentümergemeinschaften erheben zur Deckung ihrer Kosten von ihren Mitgliedern Umlagen. Diese werden nach Abschn. 4.13.1 Abs. 2 UStAE als Entgelte für steuerbare und steuerfreie Leistungen i. S. d. § 4 Nr. 13 UStG angesehen. Steuerbefreit sind danach insbesondere:

• Lieferungen von Wärme (Heizung), Wasser und Strom,
• Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung,
• Verwaltungsgebühren (Entschädigung für den Verwalter der Gemeinschaft),
• Hausmeisterlohn,
• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
• Flurbeleuchtung,
• Schornsteinreinigung,
• Feuer- und Haftpflichtversicherung,
• Müllabfuhr,
• Straßenreinigung,
• Entwässerung.

Rz. 26

Diese Umlagen sind das Entgelt für steuerbare Sonderleistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder. Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor, die nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind. Die Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung des Sondereigentums der Mitglieder oder des Eigentums Dritter fallen nicht unter die Befreiungsvorschrift. Zu den ähnlichen Gegenständen wie Wärme, deren Lieferung an die Mitglieder der Gemeinschaft steuerfrei ist, gehören nicht Kohlen, Koks, Heizöl und Gas.

Rz. 27

Steuerfrei nach § 4 Nr. 13 UStG sind insbes. Leistungen, die in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch bestehen. Hierunter versteht man die Duldung der zeitweisen oder dauerhaften Nutzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere die Nutzung von

• Antennenanlagen,
• Balkonbepflanzungen,
• Fahrstühlen,
• Müllschluckanlagen,
• Telefonzentralen,
• Trockenböden oder Trockenräume,
• Wäschetrocknern,
• Waschküchen,
• Waschmaschinen.

Nicht steuerbefreit ist die Überlassung beweglicher Gegenstände, die nicht Zubehör des Grundstücks sind, z. B. Gartenmöbel, Tischtennisplatten oder Bänke.

Rz. 28

Steuerfrei sind auch Leistungen, die in der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestehen. Hierunter ist die aktive Bewahrung des Gemeinschaftseigentums in gebrauchsfertigem Zustand zu verstehen, insbes. die Pflege der Gartenanlage, die Reinigung des Treppenhauses und die Wartung technischer Geräte wie Antennen, Aufzüge, Heizung, Müllschlucker oder Schornsteine. Zur Instandhaltung (und Instandsetzung, vgl. Rz. 29) gehören grundsätzlich alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird. Auch muss eine modernisierende oder nur verändernde Maßnahme nicht der allein gebotene oder allgemein übliche Weg zur Behebung des Mangels sein.^[3] Die Ersatzbeschaffung ist als ordnungsgemäße Instandsetzung bereits für Waschmaschinen anerkannt worden.^[4] Geht man von den ertragsteuerlichen Grundsätzen aus, wäre eine Instandsetzungsmaßnahme nur dann anzunehmen, wenn durch sie nichts Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird.^[5] Danach wäre die Anschaffung oder Herstellung von gemeinschaftlichem Eigentum, wie z. B. die Ersatzbeschaffung einer Waschmaschine oder eines Trockners nicht begünstigt. Dieser Auslegung ist m. E. deshalb zu folgen, weil Steuerbefreiungen nach ständiger Rechtsprechung des EuGH^[6] grundsätzlich eng auszulegen und die unionsrechtliche Grundlage von § 4 Nr. 13 UStG ohnehin nicht gegeben ist (vgl. Rz. 5).

Rz. 29

Steuerfrei ist ferner die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierunter ist die Wiederherstellung des gebrauchsfertigen Zustands zu verstehen, insbesondere Reparaturarbeiten und Sanierungsarbeiten.

Rz. 30

Steuerfrei ist auch die sonstige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Darunter sind insbes. die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehenden verwaltenden Tätigkeiten zu verstehen, wie z. B. die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder. Dazu kann auch die Verwaltung von Wertpapieren gehören, die nach § 4 Nr. 8 Buchst. e UStG von der Steuerbefreiung ausgeno...