Sicherungsübereignung von Gebäuden auf fremden Boden

Sächsisches Staatsministerium der Finanzen v. 25.01.1993, 34-S 4500-39-52082

Die Sicherungsübereignung eines Gebäudes auf fremden Boden, das Scheinbestandteil (§ 95 Abs. l BGB) ist, unterliegt nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 i. V. mit § l Abs. l Nr. 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer (BFH-Urteile vom 22.10.1952, BStBl. III S. 310, und vom 1.2.1956, BStBl. III S. 93). Hierfür ist ohne Bedeutung, dass die Sicherungsübereignungsverträge im allgemeinen Bestimmungen enthalten, nach denen

• das Gebäude nach vollständiger Rückzahlung des gewährten Kredits ohne weiteres an den Sicherungsgeber zurückfällt und
• der Sicherungsnehmer das Gebäude nur dann – und zwar für Rechnung und auf Kosten des Sicherungsgebers (ggf. auch in dessen Namen) – verwerten darf, wenn dieser seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditverhältnis nicht pünktlich nachkommt.

1. Auflösend bedingter Erwerb

Fällt das Eigentum an dem Gebäude aufgrund der Vereinbarungen nach Erfüllung der Verpflichtungen des Sicherungsgebers ohne weiteres an diesen zurück, liegt ein auflösend bedingter Erwerb vor. Die Steuerfestsetzung für die Sicherungsübereignung ist deshalb bei Eintritt der Bedingung aufzuheben (§ 5 Abs. 2 BewG, § 175 Abs. l Nr. 2 AO). Für den Rückerwerb des sicherungsübereigneten Gebäudes ist keine Grunderwerbsteuer festzusetzen, weil der ursprüngliche Erwerb als Auswirkung der Anwendung des § 5 Abs. 2 BewG so behandelt wird, als hätte er nicht stattgefunden und deshalb für die Besteuerung des Rückerwerbs kein Raum bleibt.

Erfüllt der Sicherungsgeber seine Verpflichtungen gegenüber dem Sicherungsnehmer, so wird im Ergebnis keine Grunderwerbsteuer erhoben. Sie ist allerdings für die Sicherungsübereignung im Hinblick auf §§ 169 ff. AO zunächst festzusetzen. Ich bitte jedoch, die festgesetzte Grunderwerbsteuer auf Antrag für die Laufzeit des Kredits unter dem Vorbehalt des Widerrufs zinslos zu stunden.

Verwertet der Sicherungsnehmer das Gebäude, weil der Sicherungsgeber seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist, so ist die Stundung zu widerrufen. Ein Erwerb seitens des Sicherungsnehmers i. S. des § l Abs. 2 GrEStG wird im Zusammenhang mit der Verwertung nicht verwirklicht, weil sie für Rechnung des Sicherungsgebers erfolgt und der Sicherungsnehmer nur befugt ist, sich aus dem Erlös wegen seiner Forderung zu befriedigen (BFH-Urteil vom 17.2.1960, BStBl. III S. 254). Die Abführung des Mehrerlöses an den Sicherungsgeber löst keine weitere Grunderwerbsteuer für die Sicherungsübereignung aus.

2. Unbedingter Erwerb

Steht die Sicherungsübereignung nicht unter einer auflösenden Bedingung, sondern ist vereinbart, dass der Sicherungsnehmer nach vollständiger Erfüllung der Verpflichtungen des Sicherungsgebers zur Rückübertragung des Gebäudes verpflichtet ist, so ist die Steuer sowohl für die Übereignung als auch für die spätere Rückübertragung zu erheben. Eine Nichterhebung bzw. Erstattung der Steuer kommt nur bei Einhaltung der Zwei Jahresfrist nach § 16 Abs. 2 Nr. l GrEStG in Betracht.

3. Bemessungsgrundlage

Sowohl bei der auflösend bedingten als auch bei der unbedingten Sicherungsübereignung ist die Steuer gem. § 8 Abs. 2 Nr. l GrEStG vom Wert des Grundstücks zu bemessen, denn der Sicherungsnehmer will lediglich seine Forderungen absichern, eine Gegenleistung für den Erwerb des Gebäudes erbringt er nicht. Entsprechendes gilt bei der unbedingten Sicherungsübereignung auch für den Rückerwerb des Gebäudes durch den Sicherungsgeber aufgrund seines Rückübertragungsanspruchs nach Erfüllung der Verpflichtungen. Erfüllt der Sicherungsgeber seine Verpflichtungen nicht, sieht der Sicherungsnehmer aber von einer Verwertung des Gebäudes für Rechnung des Sicherungsgebers ab und übernimmt das Gebäude vereinbarungsgemäß selbst unter Anrechnung eines Betrages in Höhe des Werts des Gebäudes, so liegt ein weiterer Erwerb des Sicherungsnehmers nach § l Abs. 2 GrEStG vor. Die Steuer wird vom Wert der Gegenleistung berechnet, die dem Anrechnungsbetrag entspricht. Sie wird nach § l Abs. 6 GrEStG jedoch nur insoweit erhoben, als sie den bei der vorausgegangen Sicherungsübereignung der Steuerberechnung zugrundegelegten Betrag übersteigt.

Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder.

Normenkette

GrEStG § 2 Abs. 2 Nr. 2 i. V. mit

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 3