Sonderabschreibungen: Praxisfragen / 4.2 Begünstigte Objekte

Nach § 7b Abs. 1 EStG kommen Sonderabschreibungen nur dann in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue Wohnungen hergestellt werden oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.^[1]

Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.^[2] Aufgrund dessen sind Baumaßnahmen, die zu einer Verlegung von Wohnraum oder Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen nicht durch § 7b EStG begünstigt.

Hinweis

Zeitlich abgestimmte Planung in Anschaffungsfällen

Nur eine zeitliche abgestimmte Planung der Anschaffung eines begünstigten Objekts mit allen Beteiligten garantiert den Erhalt der Sonderabschreibung nach § 7b EStG, weil Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht in einem Jahr liegen muss.

Die neu geschaffene Wohnung muss die bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung i. S.d § 181 Abs. 9 BewG erfüllen.^[3] Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein muss, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 qm betragen.

Für den Fall, dass die Wohnfläche der neuen Mietwohnung kleiner als 23 m² ist, kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben.^[4]

Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist es nicht erforderlich, dass die Wohnung ein selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut darstellt.

Ausweislich der Gesetzesbegründung^[5] sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden und andere Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude) sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume begünstigt.

Es kommt nicht darauf an, in welchem Nutzungs- und Funktionszusammenhang die Wohnung zu dem restlichen Gebäude steht. Daher ist eine Wohnung auch dann begünstigt, wenn

• in einem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung entsteht, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem übrigen Gebäude steht (d. h. in dem Gebäude gibt es bereits Wohnungen, die der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen) oder
• eine Wohnung durch Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude errichtet wird, wenn dadurch erstmals Wohnungen entstehen, z. B. durch Umbaumaßnahmen an einem bisher betrieblich genutzten Gebäude zu einem Gebäude, das (auch) der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzecken dient.^[6]

Praxis-Beispiel

Umgestaltung von gewerblichen Flächen in Wohnraum

A hat im Jahre 2009 ein Dreifamilienhauses errichtet. Zwei der Wohnungen werden seit der Fertigstellung zu Wohnzwecken an fremde Dritte vermietet. Im Erdgeschoss werden die Räumlichkeiten als Büroräume vermietet. Im Jahre 2019 werden die Büroräume zu zwei Wohnungen umgebaut, die danach entgeltlich vermietet werden. Die neu geschaffenen Wohnungen sind nach § 7b EStG begünstigt.^[7]

Achtung

Wesentliche Verbesserungen über den ursprünglichen Zustand führen nicht zur neuen Wohnung

Eine neue Wohnung entsteht aber nicht, wenn bereits vorhandener Wohnraum mit erheblichen Kosten modernisiert wird und sich die zentralen Ausstattungsmerkmale deutlich verbessern, sodass Herstellungsaufwand vorliegt.^[8]

Im Übrigen muss die neu geschaffene Wohnung nicht zwingend in Deutschland belegen sein. Nach § 7b Abs. 1 S. 1 EStG können die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat belegen ist, der in vergleichbarer Weise nach dem EU-Amtshilfegesetz Amtshilfe leistet, damit die Möglichkeit zur Überprüfung der Einhaltung der Voraussetzungen der Sonderabschreibung im jeweiligen Staat gewährleistet ist.

Achtung

Einbeziehung von in EU-Staaten belegenen Wohnungen führt nicht zwingend zur Förderung

Die Einbeziehung von in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat belegene Wohnung, der in vergleichbarer Weise nach dem EU-Amtshilfegesetz Amtshilfe leistet, führt jedoch nur dann zu einer Förderung nach § 7b EStG, wenn die aus der Vermietung erzielten Einkünfte in Deutschland steuerpflichti...