Steuer Check-up 2025 / 2.4.4 Erweiterte Grundstückskürzung und Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Für die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen grundsätzlich schädlich. Laut BFH muss die Betriebsvorrichtung aber auch selbst Gegenstand des Mietvertrags sein, was sich nach zivilrechtlichen Kriterien bestimme. Ist der vertragliche Ausschluss von Betriebsvorrichtungen im Mietvertrag zivilrechtlich wirksam, ist er laut BFH grundsätzlich auch steuerrechtlich zu beachten. Insoweit widersprach der BFH der Vorinstanz, die im konkreten Fall von einer "automatischen" (für die Grundstückskürzung schädlichen) Mitvermietung einer Waschanlage ausging (vgl. FG Münster, Urteil v. 6.12.2019, 14 K 3999/16 G). Anders der BFH, der bei isolierter Betrachtung des konkret zugrundeliegenden Gewerbemietvertrags auch einen am gleichen Tag abgeschlossenen Kauf- und Übertragungsvertrag berücksichtigte, der auch die Waschanlage enthielt. Wenn der Mieter über die Waschanlage bereits aufgrund dieses Übertragungsvertrags verfügen könne, stelle sich die Frage, ob die Waschanlage überhaupt Gegenstand des Mietvertrages über das (Waschanlagen)-Gebäude sei.

Hinweis

Diese Frage hat nun die Vorinstanz im zweiten Rechtsgang zu beurteilen.

Auch im Urteil v. 11.1.2024 (IV R 24/21 (NV), BFH/NV 2024 S. 769) äußerte sich der BFH zur (schädlichen) Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Hier war eine Vermietung eines Hotels zu beurteilen, bei dem die bisherige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (Hotelinventar) im Rahmen einer Änderung des Mietvertrags (Nachtrag) in eine zeitweise Eigentumsüberlassung umgestaltet wurde. Bei der Frage, ob auch das "Ersatzgeschäft" zur Versagung der erweiterten Kürzung führt, komme es laut BFH darauf an, ob aufgrund der Nachtragsvereinbarung die Vermieterin noch wirtschaftliches Eigentum an den vom Nachtrag umfassten Betriebsvorrichtungen hatte. Eine kürzungsschädliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen könne nur dann vorliegen, wenn die Vermieterin (auch nach der Vertragsänderung) noch wirtschaftliche Eigentümerin der Betriebsvorrichtungen war (d.h. eine Rechtsposition innehatte, kraft derer sie der Mieterin die Nutzung überlassen konnte). In diesem Zusammenhang äußert sich der BFH zu den Voraussetzungen und Folgen eines Investitionspensionsgeschäftes. Das FG hatte dies bisher nicht geprüft, so dass der BFH das Verfahren an die Vorinstanz zurückverwies. Das FG müsse dann auch prüfen, ob es sich bei den Betriebsvorrichtungen um wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes handelt. Laut den Ausführungen des BFH können (zivilrechtlich) wesentliche Bestandteile nicht wirksam auf den Mieter übertragen werden. In der Folge verblieben sie daher im Betriebsvermögen des Vermieters und würden zu einer schädlichen Mitvermietung führen. Bei Vorliegen von nicht wesentlichen Bestandteilen müsse das FG prüfen, ob es sich bei der Nachtragsvereinbarung um ein Scheingeschäft i.S.d. § 41 Abs. 2 AO handelt, das wiederum zu einer Versagung der erweiterten Kürzung führen würde. Offen ließ der BFH die Frage, ob nur eine entgeltliche oder auch eine unentgeltliche Tätigkeit kürzungsschädlich ist.

Hinweis

Beide Urteile ergingen noch zur Rechtslage vor den Änderungen durch das Fondsstandortgesetz v. 3.6.2021 (BGBl 2021 I S. 1498) und der Einführung der 5 Prozent-(Unschädlichkeits-)Grenze u.a. für die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Unabhängig davon (außerhalb der Grenze) dürften die Ausführungen des BFH jedoch weiter von Bedeutung sein.