Teilerlass der Grundsteuer wegen sanierungsbedingten Leerstands?

Leitsatz

Die sanierungsbedingte Ertragsminderung eines Gebäudes beruht nicht auf von außen einwirkenden Umständen, sondern auf einem willentlichen Entschluss des Steuerpflichtigen. Sie rechtfertigt daher nicht den (teilweisen) Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG.

Sachverhalt

Die Klägerin ist seit März 2000 Eigentümerin eines in 1897 errichteten, in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenen, teilweise gewerblich genutzten Mietshauses. Sie hat das Gebäude nach dem Erwerb fast vollständig entmietet und bis Ende 2004 grundlegend instand gesetzt und modernisiert.

Für die Jahre 2003 und 2004 beantragte sie den teilweisen Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG wegen Minderung des Rohertrags. Das Finanzamt lehnte dies insbesondere mit der Begründung ab, dass sie die Ertragslosigkeit des Grundstücks selbst zu vertreten habe. Das Grundstück sei von ihr mit dem Wissen sowohl über dessen Lage in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet als auch über den sanierungsbedürftigen Zustand erworben worden. Diese Umstände habe sie bewusst in Kauf genommen.

Entscheidung

Das FG hat dem Finanzamt Recht gegeben. Für einen (teilweisen) Erlass der Grundsteuer ist u. a. erforderlich, dass der Grundstückseigentümer die Minderung der Jahresrohmiete nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt.

Die von der Klägerin getroffene Entscheidung, das Objekt zum Zwecke der umfassenden Modernisierung bzw. Sanierung vollständig zu entmieten, stellt einen willentlichen Entschluss dar. Der hierdurch bedingte Ertragsausfall bzw. die Ertragsminderung beruht insoweit nicht auf von außen auf sie einwirkenden Umständen, auf die sie keinen Einfluss hatte, wie beispielsweise bei der Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter oder bei strukturell bedingtem Leerstand. Auf die Frage des Verschuldens für die Ursachen für die Sanierungsbedürftigkeit kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Hinweis

Die Frage, ob die Möglichkeit des Grundsteuererlasses (auch) an der Vorschrift des § 33 Abs. 5 GrStG scheitert, hat das FG mangels Entscheidungserheblichkeit nicht explizit entschieden. Nach dieser Regelung ist eine Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Antragstellung hätte berücksichtigt werden können. Das FG hat aber angedeutet, dass diese Voraussetzungen vorgelegen haben dürften. Aufgrund der Dauer der Planung und Durchführung der Sanierung von mehreren Jahren hätte dem Zustand des Gebäudes wohl durch eine Wertfortschreibung oder auch eine Artfortschreibung zum unbebauten Grundstück Rechnung getragen werden können.

Das letzte Wort in dieser Angelegenheit hat nun der BFH, denn er hat auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin die Revision zugelassen (II R 41/12). Er hat nun darüber zu entscheiden, ob ein Steuerpflichtiger einen durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bedingten teilweisen Leerstand auch dann zu vertreten hat, wenn für das im städtebaulichen Sanierungsgebiet belegene Objekt eine Verpflichtung zur Sanierung bestand.

Link zur Entscheidung

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 29.06.2011, 3 K 3074/06 B