Umlaufvermögen / 2.3.2 Gewerblicher Grundstückshandel

Ein bebautes Grundstück, das durch den Steuerpflichtigen langjährig im Rahmen privater Vermögensverwaltung genutzt wird, kann Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, die derart umfassend sind, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wird, sondern ein neues Gebäude hergestellt wird. Dabei markieren die in Veräußerungsabsicht vorgenommenen Aktivitäten den Zeitpunkt, in dem das Grundstück vom Gegenstand der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Umlaufvermögen geworden ist.^[1]

Bei einem bilanzierenden gewerblichen Grundstückshändler ist ein teilfertiges Gebäude als unfertiges Erzeugnis dem Umlaufvermögen des Grundstückshandelsbetriebs zuzuordnen.^[2] Gehört ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude zum Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels und wird ein Teil des Gebäudes im Rahmen einer unechten Betriebsaufspaltung als eine wesentliche Betriebsgrundlage an eine Betriebskapitalgesellschaft vermietet, wird das Gebäude – anteilig – unter Fortführung des Buchwerts Anlagevermögen bei dem Besitzunternehmen.^[3] Die Überführung eines Grundstücks ins Privatvermögen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe gilt nicht als Anschaffung i. S. d. Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel. Entfaltet ein Landwirt Aktivitäten, die darauf gerichtet sind, seinen zu veräußernden landwirtschaftlichen Grundbesitz zu einem Objekt anderer Marktgängigkeit zu machen, verwertet er die Grundstücke seines Anlagevermögens wie ein Gewerbetreibender. Mit in Veräußerungsabsicht vorgenommenen, werterhöhenden Aktivitäten werden die Grundstücke zum gewerblichen Umlaufvermögen.^[4]

Bei Einbringung eines Grundstückshandelsbetriebs in eine GmbH ist der Einbringungsgewinn als laufender Gewerbeertrag zu behandeln, soweit er auf die eingebrachten Grundstücke des Umlaufvermögens entfällt.^[5] Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Steuerpflichtiger als gewerblicher Grundstückshändler anzusehen ist, sind diesem ebenfalls die Grundstücksgeschäfte zuzurechnen, die von einer Personengesellschaft, an der er beteiligt ist, getätigt wurden.^[6]

Auch bei einem gewerblichen Grundstückshändler können einzelne Grundstücke dem Anlagevermögen zuzuordnen sein, z. B. wenn im Rahmen eines solchen Betriebs eine gewerbliche Grundstücksvermietung durch Substanzausnutzung beabsichtigt ist. Zur Veräußerung werden solche Grundstücke erst dann bestimmt, wenn ihre Wertsteigerung realisiert werden soll und darauf gerichtete Handlungen vorgenommen werden.^[7]

Umlaufvermögen und kein Anlagevermögen liegt auch vor bei Gebäuden, die eine als gewerbliche Grundstückshändlerin einzuordnende Projektgesellschaft errichtet hat. Das gilt auch dann, wenn die Gebäude bei fehlender Verkaufsmöglichkeit vor dem Verkauf vorübergehend vermietet wurden, und selbst dann, wenn die Gebäude aufgrund der Entwicklung des Grundstücksmarkts (wie z. B. bei der Immobilienkrise in den USA) über die ursprünglich vorgesehene 4-jährige Vermietungsphase hinaus bis zu deren Verkauf für 3 weitere Jahre vermietet werden. Sind die Gebäude hingegen zur Vermietung bestimmt, handelt es sich um Anlagevermögen. Ausnahme: Die Vermietung erfolgt an einen Mieter, der die Immobilie erwerben will. Dann bleibt sie bis zum endgültigen Verkauf Umlaufvermögen.^[8]

[1] BFH, Urteil v. 28.4.2005, IV R 17/04, BStBl 2005 II S. 606; BFH, Urteil v. 15.1.2020, X R 18/18, X R 19/18, BStBl 2020 II S. 538.

[2] BFH, Urteil v. 25.11.2009, X R 27/05, BFH/NV 2010 S. 1090.

[3] BFH, Urteil v. 21.6.2001, III R 27/98, BStBl 2002 II S. 537.

[4] BFH, Urteil v. 8.9.2005, IV R 38/03, BStBl 2006 II S. 166; BFH, Urteil v. 27.6.2018, X R 26/17, BFH/NV 2018 S. 1255.

[5] BFH, Urteil v. 24.6.2009, X R 36/06, BStBl 2010 II S. 171.

[6] BFH, Urteil v. 28.10.2015, X R 22/13, BStBl 2016 II S. 95.

[7] BFH, Urteil v. 17.3.1981, VIII R 149/78, BStBl 1981 II S. 522; BFH, Urteil v. 7.3.1996, IV R 2/92, BStBl 1996 II S. 369; BFH, Beschluss v. 8.2.2017, X B 138/16, BFH/NV 2017 S. 579.

[8] FG Düsseldorf, Urteil v. 4.6.2019, 10 K 34/15 F, EFG 2019 S. 1274, rkr.